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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：企业高管、投拓部门、业务部门等核心负责人及骨干人员
授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
当前经济结构调整与产业升级加速，不良资产市场进入量增价稳、价值再造的黄金发展期。从国家层面看，不良资产处置已上升为防范化解金融风险、盘活存量资源的重要抓手，市场化、法治化处置机制不断完善；在广西及周边区域，依托西部陆海新通道与中国—东盟自贸区建设红利，本地不良资产市场呈现司法处置韧性凸显、跨境处置亮点频现、产业赋能型盘活成主流的特征。2025年广西银行业不良率低于全国均值，工业用地司法处置成交同比增长达两位数以上，但企业在参与不良资产投资时，仍面临宏观政策适配难、区域规则不熟悉、标的评估失真、整合盘活无路径、风险防控薄弱等核心痛点。
本课程遵循宏观政策—区域机遇—实操落地逻辑，系统讲解经营不善公司或工厂的评估、收购、整合、盘活、资本退出全流程实操方法，专题解析资产证券化产品在存量不良资产盘活中的应用，深度结合广西支柱产业政策、房地产市场现状与跨境处置机遇，为企业提供可落地的策略指导。
课程收益| Program Benefits
吃透国家不良资产行业宏观政策、市场格局与发展趋势，建立全局视野
明晰广西及周边区域经济环境、产业政策与房地产市场特征，精准捕捉区域投资机遇
掌握不良企业或工厂的核心评估方法，精准判断投资价值
学会针对不同类型不良资产的整合与盘活策略
深度掌握资产证券化产品盘活存量不良资产的政策要求、实操流程与广西本地适配方案
【课程特色】
宏观+区域双视角：先解析国家行业政策与市场格局，再聚焦广西本地特色，逻辑层层递进
全流程闭环：覆盖评估、收购、整合、盘活、退出全链条，兼顾战略决策与业务实操
专题聚焦：专项解析资产证券化工具应用，打通存量不良资产资本退出关键路径
政策与数据支撑：依托最新国家政策、区域市场数据，增强策略科学性与可操作性
课程大纲| Course Outline
一、宏观政策与行业格局：不良资产市场全景解析
1.1 国家层面不良资产核心政策与导向
顶层设计：不良资产处置市场化、法治化发展方向，防范化解金融风险核心要求
关键政策解读：
处置机制：府院联动、破产重整与预重整政策优化
金融支持：AMC 机构纾困政策、不良资产证券化试点扩容
税收优惠：不良资产收购、重组、处置环节的全国性税收减免政策
行业发展趋势：从 “打包核销” 到 “价值再造”，从 “金融机构主导” 到 “产业资本 + 金融资本” 协同参与
1.2 全国不良资产市场现状与结构特征
市场规模及增长态势
资产结构：工业制造、房地产、文旅、供应链等领域不良资产分布特点
参与主体：银行、国有 AMC、地方 AMC、民营投资者、产业资本的角色与竞争格局
处置模式：司法拍卖、债务重组、资产并购、产业赋能、资本退出等主流路径占比
1.3 广西及周边区域不良资产市场机遇与政策适配
区域经济基础：广西支柱产业发展现状与不良资产成因
本地市场特征：
核心现状：存量房规模、法拍房成交特点、区域分化格局、工业用地司法处置同比增加
市场分化：住宅类法拍房核心城区溢价；老旧厂房、低效楼宇改造需求迫切
广西本地政策红利：
产业政策：糖业转型升级、制造业技改、老旧厂房改造资金补贴与税收优惠、城市更新中的房地产不良盘活补贴、土地性质兼容、历史建筑活化利用政策等
城市更新政策：《广西持续推进城市更新五年行动方案（2026—2030 年）》要点
处置支持：跨境不良处置周期压缩、地方 AMC 专项纾困资金
周边联动：与东盟跨境不良资产（边贸项目、冷链枢纽）处置机遇
二、不良企业评估实战：价值判断与风险筛查
2.1 评估核心框架与方法
评估逻辑：从 “资产价值” 到 “再生价值”，聚焦产业适配性、盘活可行性与资本退出潜力
核心评估方法：
资产法：固定资产清查与估值
收益法：未来现金流测算
市场法：参考全国同类案例与广西本地成交数据修正
区域特殊考量：东盟市场适配性、民族地区政策合规、跨境资产权属核查
2.2 不同类型标的评估重点
制造工厂：设备先进性、土地性质与规划、环保合规、产业链配套价值、改造后证券化适配潜力
实体企业：低效资产剥离空间、债务结构、核心技术/渠道价值
关联资产：配套房地产、供应链债权、知识产权等附属资产价值挖掘
2.3 估值陷阱与风险筛查
常见陷阱：资产权属瑕疵、隐性债务、政策限制
风险筛查维度：
法律风险：司法查封、股权冻结、诉讼纠纷核查
运营风险：设备老化程度、环保达标情况、核心团队稳定性
政策风险：产业淘汰政策、土地用途变更限制
广西本地风险点：跨境债务核查、边贸企业合规性、少数民族地区特殊规定
三、不良资产收购实操：流程、结构与合规
3.1 收购全流程操作
标的获取渠道：银行转让、司法拍卖、AMC 合作、政府推介
核心流程：深度尽调→谈判议价→交易结构设计→交割过户→权属变更
广西本地流程适配：不良资产入库标准、备案要求、跨境资产审批流程
3.2 交易结构设计与成本优化
主流结构：直接收购、债转股、资产包分层收购
成本优化：
税务筹划：资产划转、重组中的全国性税收减免与广西本地优惠叠加应用
资金杠杆：利用 AMC 资金、银行并购贷等工具
广西特色结构：预重整 + 府院联动模式、跨境资产处置特殊结构
3.3 合规与风险防控
合规核心：国有资产收购合规、跨境资产权属确认、环保与安全生产合规
合同关键条款：资产交割条件、隐性债务免责、违约责任界定
案例参考：广西某制造工厂收购中的权属瑕疵处理与合规整改
四、不良资产整合策略：产业、团队与资源重构
4.1 整合核心逻辑与目标
整合目标：剥离低效资产、化解债务压力、重构盈利模式、适配资本退出
核心逻辑：贴合国家产业政策、对接广西区域规划、联动东盟市场资源
4.2 不同类型标的整合路径
制造工厂：
资产整合：设备升级改造、土地集约利用、资产证券化适配性改造
产业整合：对接本地产业链、拓展东盟代工业务
债务整合：共益债 + 续建托管模式、银行债务重组
实体企业：
业务整合：聚焦核心业务、剥离低效资产
团队整合：核心技术人员保留、管理层激励机制设计
资源整合：对接政府产业基金、行业协会资源
4.3 广西区域资源整合工具
政策资源：技改补贴、环保改造资金、跨境贸易支持申请流程
产业资源：本地产业园区招商政策、东盟跨境供应链资源对接
金融资源：广西 AMC 纾困资金、跨境人民币结算支持
五、不良资产盘活与赋能实战专题：路径、案例与适配方案
5.1 核心盘活路径与方法
产业赋能型：注入新技术、对接新市场、转型适配广西支柱产业
资产重构型：厂房改造、土地性质变更溢价
运营提升型：优化管理流程、降本增效、拓展增值服务
资本退出型：资产证券化、股权转让退出
5.2资产证券化专题：盘活存量不良资产实操
资产证券化（如CMBS、REITs产品）盘活不良资产的核心逻辑与政策导向
核心价值：破解不良资产流动性困境、实现价值重估、形成 “收购 — 改造 —资产证券化退出” 闭环
国家政策：不良资产改造后发行资产证券化的支持方向
广西本地适配：产业园区、物流设施、基础设施类不良资产的政策红利
5.3 不良资产适配资产证券化的筛选标准与改造要求
核心筛选条件：
资产类型：以产业园区、物流仓储、标准厂房、基础设施类不良资产为主
合规要求：产权清晰（不良资产权属瑕疵整改标准）、无隐性债务、环保与安全生产达标
现金流要求：改造后净现金流稳定可预测，分派率满足发行底线
广西本地改造重点：
硬件升级：符合资产证券化要求的设施标准（如物流仓储消防、荷载改造）
运营规范：建立标准化运营体系，形成可核查的现金流记录
政策对接：申请广西本地改造补贴、税收优惠，降低改造成本
5.4 实操流程与广西本地落地要点
全流程拆解：
前期准备：不良资产收购→合规整改→运营优化→现金流培育
申报环节：中介机构选聘、资产估值、材料申报、监管沟通
发行退出：路演推介、定价、挂牌上市
广西本地适配技巧：
对接本地 AMC 或产业基金，联合推进资产改造与申报
利用北部湾经济区政策优势，争取资产证券化申报绿色通道
5.5 风险防控与常见问题应对
核心风险：改造后现金流不达标、政策变动、估值波动、合规瑕疵残留
应对策略：
改造阶段：分阶段投入，设置现金流达标预警线
申报阶段：提前与监管部门沟通，规避合规风险
上市后：建立运营绩效维护机制，适配资产证券化信息披露要求
六、跨境与政策红利：广西不良资产增值额外机遇
6.1 东盟跨境不良资产处置机遇
试点政策：北部湾、防城港、百色跨境处置试点扩容红利
重点标的：边贸经营权质押资产、冷链枢纽违约项目、跨境供应链债权
操作要点：跨境权属确认、人民币结算优势、东盟市场对接
6.2 广西政策红利最大化利用
资金补贴：技改补贴、环保改造补贴、城市更新补贴
税收优惠：不良资产收购处置税收减免、重组整合税费优惠
基金支持：对接广西产业纾困基金、城市更新基金、Pre-REITs 基金
七、全流程风险防控与合规管理
7.1 各环节核心风险识别与应对
评估阶段：估值失真、隐性债务遗漏、政策误判等
收购阶段：交易结构风险、权属瑕疵、合规审批风险
整合阶段：团队流失、产业适配失败、资金链断裂
盘活阶段：市场变化、政策变动、运营风险、申报失败风险
7.2 广西区域特殊风险防控
政策风险：产业政策调整、跨境处置政策变动、资产证券化政策变动应对
法律风险：民族地区法规、跨境法律适用、司法执行差异
市场风险：房地产市场分化、东盟市场波动、供应链不稳定
7.3 风险防控体系搭建
组织保障：专业尽调团队、风控委员会决策机制
工具支撑：AI尽调、法拍估值模型
应急预案：不良资产二次处置、风险对冲工具应用
讲师背景| Introduction to lecturers
王瀚霆老师
——绿色金融资产管理与ESG管理实战专家
• 曾任：国泰君安证券资产管理（全球银行品牌500强），基金业务总监
• 曾任：淡马锡产业投资基金 （新加坡主权财富基金旗下，世界财富500强）投资副总监
• 曾任：英国LGC基础设施公司 亚太区ESG业务经理
• 中国贸易促进委员会白皮书（绿色金融板块） 特邀编委
• 不动产商学院 绿色金融与ESG特邀讲师
• Next Academy 金融与ESG特邀讲师
• CFA ESG Investing（ 特许金融分析师协会ESG投资认证）
• BOMA国际业主与管理者协会 REITs基金特邀讲师
• APREA亚太房地产协会 REITs基金特邀讲师
• LEED绿色建筑评估专家
• 英国皇家特许 测量师
• 中国并购公会 认证并购交易师
• UCL英国伦敦大学（QS排名世界前5）不动产投资硕士
个人简介
王瀚霆老师拥有近20年的ESG项目管理、绿色金融、基金管理、城市更新、不动产投融资等实战经验，曾任职于世界500强、国际知名主权财富基金——新加坡淡马锡集团旗下基金公司，国内顶 级投行国泰君安证券公司等，负责基金管理、ESG建设管理、城市更新、不动产项目投融资、资产管理等工作。累计管理、操盘基金规模（含ESG主题基金）逾200亿元人民币，主导出具多份ESG专题报告，成功搭建公司和部门绿色金融管理体系，管理资产项目遍布上海、北京、广东、福建、江苏、重庆、山东等区域，在绿色金融、资本运作、存量资产盘活和ESG管理领域具有丰富的实战经验。
授课风格
风趣幽默：授课风格风趣幽默，擅长用通俗易懂的语言讲述难以理解的金融和抽象的ESG概念，达到良好的培训提升效果。让学员在轻松下氛围下启发与收获；
实战性强：内容围绕老师自身的亲身案例或经历，避免枯燥的理论说教，让学员以一线视角直面难题和棘手问题，聚焦实际情境，既有娱乐性又聚焦实战收获；
互动性强：老师讲课生动，台风很棒，极具感染力，用情境重现和角色扮演的方式，让参训学员深度参与其中真实面对挑战，能够让人有很强的启发和收获；
实战经验
1、ESG策略与绿色金融整合能力——使用ESG策略管理某产业园区基金并出具ESG专题报告，2023年累计涨幅约24.05%，为投资人创造了丰厚回报
王老师曾运用ESG策略管理某只产业园区主题基金，在基金管理、资产运营等方面充分运用ESG策略，优化资产经营效率，提升基金收益水平。该基金2023年底基金规模约为20亿元，相对于发行价累计涨幅约为24.05%，为投资人创造了丰厚回报。
另外，王瀚霆老师主导建立了ESG管理制度等，并为该基金项目出具了ESG专题报告，该报告将投资人对本基金的关注度和阅读量提升了8倍以上，向公众展示了该基金在环境、社会和公司治理等方面的实践和努力，通过推动ESG与基金运营的整合，助力基金产品持续贡献社会价值，获得了广泛的社会关注度和投资人认可。
2、精准择时及投资能力——累计购入、卖出不动产基金规模约125亿元，获得年化收益率10%以上的投资回报率
王老师曾主导出售某大型商业综合体项目，交易对手是全球知名私募基金黑石投资集团。期间进行精密的投资分析测算、主导相关商务谈判，最终以约75亿人民币达成一致，成功出售该项目，为公司获得了年化10%以上的投资回报率。还曾主导在价值低谷期，成功收购广东某商业综合体项目、福建省某物流园区项目等，总收购对价逾50亿人民币，资产规模提升33%以上，成功以较低的成本扩大了集团在大中华地区的资产管理规模，打响了集团在大中华地区金融投资领域的知名度。
3、绿色金融管理体系搭建能力——牵头制定公司主题基金10大制度、员工7大考核维度、外部机构3大对接指标等管理体系
王老师曾主导建立公司及部门绿色金融管理体系，其中包括公司主题基金的10大制度（绿色基金投资管理办法、运营管理办法、信息披露机制等）、员工7大考核维度（基金层面考评指标、资产层面审核维度、投资研究工作赋能等）、外部机构4大对接指标（对接模式、模板材料、信披配合、授权事项）等，整理出10类绿色金融标准流程、3类非常规流程、15个数字化管理系统标签，部门基金事务管理效率提升50%以上，获得了集团公司领导、投资人和外部机构的高度认可。
4、城市更新、不动产资产管理运营能力——管理的城市更新商业综合体、能源市政、产业物流园区、租赁住房等大型不动产项目约90万平方米
王老师曾管理过各类大型不动产资产项目，包括城市更新商业综合体、能源市政供暖项目、产业及物流园区、城市租赁住房社区等，总建筑面积约90万平方米。期间大力注重产业更新升级、租户业态调整招商、物业管理提升、成本支出优化、投资人交流互动等，优化提升不动产资产管理水平，使得多个项目的资产出租率达到100%，累计为投资人分红金额超2亿元。
培训经验
1、ESG主题培训——20次主题培训，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%
王老师成功组织进行过20次ESG主题培训，受众包括国有企业高管及骨干成员、政府主管部门领导、外企大中华区负责人等，内容涵盖《ESG策略与实操培训》、《企业ESG架构设计与管理》、《REITs基金与ESG管理》、《绿色建筑提升与ESG管理》等方面，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%。
2、绿色金融与不动产经营管理主题培训——针对地方政府及管委会超30次专题培训辅导
王老师为地方政府、园区管委会等提供绿色金融与不动产经营管理培训超过30余次，受众主要是地方政府发改委、国资委、工商管理部门，以及园区或新区管委会的招商与资产管理部门等，内容包括《绿色金融如何助力区域经济发展》、《园区不动产经营管理的道与术》等针对性课程，获得政府领导的高度评价。
3、绿色金融资本运作与存量资产盘活项目咨询——近10万字咨询方案输出
王老师以专家顾问身份为中国北方某国 家 级新区进行资本运作及存量资产盘活项目提供咨询服务，包括9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，获得新区领导的高度好评。
【愿景使命】
以绿色金融和ESG赛道为主体，成为绿色金融与ESG领域的顶流讲师；
助力基础设施企业、市政企业、能源企业、房地产企业等对绿色金融、ESG建设等有较大需求的企业，助力提升企业在ESG领域的表现，增强其在ESG方面的声誉，获得绿色金融支持；
培养提高学员的ESG意识和水平，提升团队的整体ESG素质和能力，为企业培养未来的ESG领 导 者。
主讲课程
《ESG策略与实操培训》（品牌课）（复购率高）
《企业ESG架构设计与管理》
《REITs基金与ESG管理》
《绿色建筑提升与ESG管理》（品牌课）（复购率高）
《金融与投资逻辑培训》
《不动产基金投资与资产管理实战培训》
《基础设施投资与运营管理》
《房地产开发与建筑管理》
《REITs基金发行与运营实操》 （品牌课）
《行业研究的逻辑框架》
《双碳政策下的企业经营应对之道》（品牌课）（复购率高）
《可持续发展与企业经营契合培训》
【部分咨询案例】
| 序号 | 客户公司 | 培训咨询内容 | 培训成果 |
| 1 | 雄安新区财政部门 | 绿色金融产品盘活国有存量资产项目咨询 | 梳理了9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，项目顺利交付 |
| 2 | BOMA商业不动产协会 | 不动产金融与ESG核心实操指南 | 自主开发超100余页培训课件，多次返聘授课培训，累计受众学员超1000人 |
服务客户
国企央企：中建集团（返聘3期）、上海临港集团、上海张江高科集团、上海城投集团、上海徐汇城市建设集团、上海市北高新集团、上海机场投资集团、重庆发展投资集团、重庆高速公路集团、重庆武隆喀斯特集团、山东济南能源集团、扬州广陵投资集团、扬州瘦西湖旅游发展集团等
政府部门：上海市商务委员会、上海市发改委（返聘3期）、扬州市发改委、云南省发改委、南昌市发改委、南京市发改委（返聘2期）、常州市国资委等
金融业：中国银行、上海银行、浦发银行、北京银行、友邦保险、汇丰人寿、人保资产、光大保德信基金、申万菱信基金等
建筑房地产类：凯德集团、嘉民集团、瑞安房地产集团、丰树物流集团、国药物流等
学员评价
老师讲课很生动很有趣，很多符合主题的幽默案例，作为对金融不懂的小白都能清楚理解其中的逻辑。
——上海某城投企业培训主管张总
老师系统的授课，逻辑清楚，非常明晰；另外老师的台风太棒了，很有感染力。
——某发改委投资事务负责人丁总
还没上课的时候，我觉得这门课会很枯燥。结果老师一开口，我就被折服了，教学不仅幽默还可以结合工作实例把内容讲得头头是道，听完收获特别大！
——某物流集团培训负责人吴总
本以为课程晦涩难懂，没想到老师凭借深厚专业知识，把实操案例讲得深入浅出，还一路启发思维，学习体验拉满！
——某物流公司投资负责人何总
【精彩瞬间】
| 证券交易所 《绿色基金ESG管理业绩要点》 | BOMA国际业主与管理者协会 《不动产资管与ESG管理》 |
| 广州文化金融服务有限公司 《绿色金融与ESG投资逻辑》 | 佛山市上市咨询传媒公司 《企业ESG架构设计与管理》 |
| 扬州市发改委 《绿色基础设施投资与ESG管理》 | 浦江物业集团 《绿色建筑提升与ESG管理》 |
| 亚太房地产协会年会论坛 《REITs上市后的管理》 | 上证所路演中心信息网络有限公司 《ESG管理与不动产基金经营》 |
【视频链接】
《如何理解不动产基金与ESG关系》
https://1500026140.vod-qcloud.com/43a8de7dvodtranscq1500026140/2a896a5a1397757906710887826/v.f1453242.mp4
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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精益智造公开课
个人效能公开课
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