传统产业园区破局之道——新型专业园区的投资开发与运营

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13382173255（Karen郑老师）

学员背景| Course Background

参加对象：负责人及运营团队、开发商、投资商、运营商及服务机构、投资机构、基金合伙人及分析师、企业战略决策者、部门相关负责人

授课形式：内训

授课天数：2 天

培训形式：

问卷调查+理论讲解+分组教学+案例分析+互动问答+针对性研讨

课程背景| Course Background

当前，产业园区发展正处于多重挑战交织与战略机遇并存的关键转型期：从大环境看，全球产业链重构加速“中国+1”布局，国内“双碳”目标刚性约束与AI、低空经济等新质生产力爆发形成叠加，传统园区依赖土地出让、政策补贴的粗放式发展模式，已难以适配产业链升级对专业化、生态化、数字化的新要求，发展模式触及天花板；从企业与园区现状看，地产行业下行压力传导下，传统产业园区普遍面临供需错配、租金承压、空置率攀升的困境，产业规划陷入“空泛化、同质化、滞后化”等误区，招商渠道单一、运营响应被动、盈利结构单薄等痛点凸显，部分园区甚至因产业适配不足陷入发展停滞；从破局需求看，园区开发者、运营者及政府相关部门亟需跳出“重地产、轻产业”的传统思维，找到一条聚焦细分赛道、构建产业生态、实现精益运营的转型路径。

在此背景下，“新型专业园区”成为传统园区破局的核心方向——无论是聚焦跨境贸易的数字化产业园，还是深耕绿色发展的环保专业园区，均需以产业思维为核心，打通战略定位、空间规划、数字赋能、金融创新的全生命周期链路。

本课程正是针对这一需求，为园区开拓者、投资者、运营者及政策制定者提供系统性方法论，助力其精准把握产业趋势、规避规划误区，成功打造适配区域禀赋、引领产业升级的新质生产力策源地，实现从“单一空间载体”到“多元经济增长极”的跨越式发展。

课程收益| Program Benefits

●系统洞察传统园区发展困境与新型专业园区的核心特征及成功逻辑。

●掌握新型专业园区基于区域禀赋的产业选择、生态构建与战略定位方法论。

●学习“物理+数字”双空间融合的规划理念与基础设施建设要点。

●了解产业思维以及产业思维下的专业园区运作逻辑。

●通过国内外顶尖案例剖析与实战模拟，提升顶层设计与运营操盘能力。

●掌握数字化产业园的投资开发逻辑和运营思路。

●掌握环保专业园区的投资开发逻辑和运营思路。

课程大纲| Course Outline

第一讲：产业地产新形势与核心挑战

一、宏观环境之变

1. 国际格局背景：全球产业链重构与“中国+1”策略

——从现象、影响、现状解读，挑战与机遇并存

案例：

1）东莞某传统电子产业园因订单转移空置率上升

2）苏州工业园吸引微软、三星等设立亚太研发总部

2. 国内经济周期背景

——结构性下行与增长动能转换（现象+影响+关联）

3. 科技革命背景

1）AI、机器人、低空经济等新质生产力爆发

2）企业新需求与新机遇

新需求：三特要求（特殊空间、特殊政策、特殊配套）

新机遇：差异化定位、抢占产业新赛道的黄金机会

案例：深圳打造全球低空经济中心

4. 企业出海背景（现象+影响）

园区新思路：企业出海服务

案例：临港新片区设立“一带一路”技术交流与转移中心。

5. 当今中国的十大机遇与挑战

二、产业地产的行业现状与困局

1. 产业地产现状

1）供需不匹配

2）租金崩盘

3）空置率突显

2. 产业规划六大误区

误区一：空

误区二：旧

误区三：重

误区四：差

误区五：虚

误区六：泛

3. 产业地产的困局

1）外部压力叠加传统政策调控深化

2）传统开发模式失灵

3）市场供需矛盾

案例：

1）东莞传统制造业园区年均去化率＜30%

2）深圳写字办公楼年均去化率<10%

4. 传统园区的困境

1）招商困境

2）政策困境

3）模式困境

4）盈利能力困境

5. 产业地产如何破局

1）价值重构（资源和价值共生）

工具：产业地产价值金字塔模型

2）产业思维下的新型专业园区

3）新型专业园区的五大种类

第一种：数字化产业园

第二种：跨境电商产业园

第三种：绿色低碳循环经济产业园

第四种：专业环保园区

第五种：大数据中心产业园

案例：

1）佛山京东跨境电商数字化产业园

2）惠州金茂源环保产业园

第二讲：传统园区的“向外突破”——跨境电商产业园

一、跨境电商产业园的战略定位与产业选择

1. 核心驱动力分析

1）政策红利

2）市场红利

3）企业需求

2. 基于禀赋的差异化定位

1）口岸型

2）产业带型

3）消费市场型

案例：上海虹桥品汇

案例：佛山京东数字化跨境电商产业园

3. 产业生态规划——构建“4+1”核心产业功能集群

1）交易平台

2）物流仓储

3）金融支付

4）综合服务

5）创新孵化

二、空间规划与基建要点

1. 物理空间规划

——特殊载体需求+功能动线设计

2. 数字空间赋能

——核心数字基建+必备SaaS服务+数字孪生应用+Ai+电商直播

三、精益运营与价值创造

1. 核心运营模式

——基础服务+增值服务+生态服务

2. 创新盈利模式

——租金+服务佣金（供应链；直播带货）+产业投资回报+数据增值服务

案例：佛山京东跨境电商数字化产业园

案例：深圳坂田跨境电商产业集群

讨论：打造新的跨境电商园区需要什么要素

第三讲：传统园区的“向内升级”——环保专业园区

一、环保园区战略定位

1. 核心驱动力分析

1）政策刚性约束——双碳目标、环保督察、无废城市建设

2）市场需求爆发——环保市场需求+技术成熟

2. 环保园区的开发条件及开发模式

开发条件：土地+环保+专业运营团队

开发模式：三权合一模式（土地所有权；环保特许权；园区运营权）、投运分离模式

案例：金茂源环保集团；骏翔宇辉集团

二、环保园区的规划（物理空间）

1. 特殊载体需求

1）厂房产品

2）环保设施

3）危化品仓库

4）管道系统

5）能源供应系统

2. 数字空间赋能

1）核心数字基建

2）物联网（IoT）应用

三、环保园区的运营

1. 核心运营模式：基础服务+增值服务+生态协同

2. 多样化经营管理：物业管理+能源管理+环保管理+供应链管理

3. 创新盈利模式——打破传统租金收益单一模式

1）租金

2）废水处理费

4）废气处理费

5）危固废处理费

6）危化品供应

7）蒸汽能源管理

8）水电物业费

案例：惠州金茂源环保产业园

讲师背景| Introduction to lecturers

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珀菲特顾问|李泽远老师

讲师简介 / About the Program Leader

产业规划与运营专家

10年产业园运营实战经验

南京大学博士、南京大学产业教授

注册环保工程师

广东省产业发展专家库专家、深圳市环保协会专家库专家

现任：中新产服城市发展运营股份有限公司丨联合创始人

曾任：光大产业集团（民企500强）丨产业总监

曾任：南峰环保集团（特大电镀环保专业园区）丨技术总监+高级工程师

曾任：中科龙岗技术转化中心（国企）丨项目经理

曾任：中国石化（500强）丨设计院设计师

擅长领域：产业招商、园区开发规划与运营、企业园区出海、产业地产投融资等

——专业领域硬实力+实战领域项目操刀主力军——

技术筑基・标准领航：5项行业标准定规+3项专利傍身，用硬核科研实力破解园区运营痛点

全链实战・全球操盘：200万方载体开发经验，海内外多业态落地，从规划设计到招商运营全流程

生态赋能・价值深耕：链接政企多维资源，700家企业服务积淀，以产业思维激活园区长效增长

[策划-园区调研+定位+决策]	广东省珠海市斗门区电镀表面集控区规划（35平方公里）
	广东省珠海市金湾区产业集群规划（一期1200亩）
	广东省深圳市宝安区航城产业园项目（9.8万平方米）
	广东省深圳市坪山区生物医药产业园项目（9.6万平方米）
	马来西亚新那旺工业园项目（15.33英亩）
	泰国EEC经济走廊汽车产业园项目（18英亩）
	非洲喀麦隆钢铁物流园项目（5万平方米）
	马里新能源贸易物流园项目（一期3.5万平方米）
实施-园区设计+开发+运营：	广东省惠州大亚湾智控园项目（9.6万平方米）
	广东省惠州市大亚湾机器人产业园项目（13.6万平方米）
	广东省深圳市坪山半导体产业园（20万平方米）
	广东省深圳市龙岗区大运小镇项目（25万方）
	广东省深圳市龙岗区商业CBD项目（17万方）
	广东省东莞市松山湖总部独栋项目（18万平方米）
	广东省东莞市沙田集成电路产业园项目（20万平方米）
	广西省南宁市钢贸产业园项目（1077亩）

实战经验：

泽远老师深耕环保工低碳产业园区域近20年，以“技术落地+产业赋能”为核心，融合环境理工专业深度与跨类型园区实战经验，从国企产学研孵化、民企环保园区研发到500强集团产业战略布局，再到央企背景产服公司统筹管理，始终扎根产业一线，推动多项科技成果转化与行业标准落地，是兼具“技术研发+招商运营+战略管理”三维能力的实战型专家。

——任职中新产服城市产城运营有限公司期间

1）战略与经营管理：从目标拆解到落地管控

过程动作：承接董事会战略目标后，牵头召开跨部门研讨会（覆盖人力、招商、运营等6大部门），将“海外布局+深度运营”核心战略拆解为3大板块、12项子任务，同步制定《战略任务节点管控表》，建立“周例会复盘+月度进度审核”机制，对3个重大项目及36个关键任务节点实行“红黄绿”三色预警管理；

对应结果：完成集团海外业务战略规划、研发战略方案及企业文化升级方案的编制与落地；36个关键任务节点均按期达成，无延期情况；组织协作效率提升40%，跨部门沟通成本降低35%。

2）招商运营与深度服务：从体系搭建到品牌升级

过程动作：牵头梳理12个在营项目的运营短板，制定《园区运营标准化手册》，涵盖客户入驻全流程；搭建“线上直播推介+线下产业沙龙”双线推广体系，同步拓展供应链金融、企业出海代办等增值服务，建立大客户分级管理机制；

对应结果：累计服务客户超500家（含专精特新小巨人50余家、高新企业200余家），完成并维护招商面积超100万方；筹办大型产业展会、推广活动超100次，公司行业品牌知名度调研评分提升65%；大客户续约率达92%，增值服务收入占比提升至18%。

3）资源拓展与产业投资：从渠道搭建到项目落地

过程动作：带队走访深圳各区投促局、东莞各镇街政府等20余个政务部门，签订《产业招商合作协议》15份；筛选50余家商协会及200余个中介渠道建立分级合作机制，制定《渠道激励管理办法》；联合政府设立产业投资基金，组建5人尽调团队，对锂电池拆解、无人驾驶芯片等12个标的开展技术可行性与市场前景调研，对接比亚迪、华为等头部企业进行资源匹配。

对应结果：成功推动深圳坪山18万方甲级写字楼、龙岗21万方商业写字楼等重点项目落地；海外布局取得突破，喀麦隆30万吨钢铁项目、马里新能源储能项目进入施工阶段；投资的4个高科技项目完成A轮融资，其中2个项目启动上市辅导。

——任职光大集团期间

1）招商攻坚与项目拓展：从资源整合到载体落地

过程动作：开展华南地区产业载体市场尽调，覆盖10余个城市、30余个同类园区，形成《招商定价与策略分析报告》；对接中表协、莞民投等机构建立常态化合作，组织“产业对接会”12场；针对东莞表面处理园区项目，组建专项拓展团队，历时6个月完成政策对接、土地勘测、规划调整等18项前置工作，协调解决环评审批中的3项核心问题。

对应结果：搭建涵盖10余家国央企、30余家专精特新小巨人的招商资源库，累计服务客户超200家，完成并维护招商面积超50万方；成功拓展深圳7万方生物医药产学研载体、东莞5万方松山湖产研载体、广西1000亩电镀+精细化工新材料产业园等重大项目，东莞2个表面处理园区（总建面30万方）实现当年拿地当年启动招商。

2）产业研究与标准化建设：从数据调研到体系输出

过程动作：聚焦半导体、新能源等重点领域，组建4人研究小组，通过企业访谈、专利分析、市场数据梳理等方式，针对园区管理乱象，牵头成立标准化小组，梳理开发、建设、招商等全流程节点；

对应结果：《COBLED全球显示行业调研报告》《华南区环保表面处理园区投资分析》等成为集团项目决策核心依据，推动集团新增半导体配套园区业务板块；18项管理制度（含投策测算标准、ESG管理手册等）全面落地，园区招商周期缩短25%，运营投诉率降低60%。

——任职南峰集团期间：

1）研发战略与团队搭建：从方向锚定到机制完善

过程动作：深入集团3个电镀园区一线，与20余名运营人员座谈，梳理出“废水处理成本高、资源回收率低”等6大核心痛点；

对应结果：明确5个优先级研发课题，研发投入方向与运营需求匹配度达100%；团队研发效率提升30%，核心成员留存率达90%；制度落地后，研发经费使用合规率达100%，成果转化积极性显著提升。

——任职中科龙岗科技转化中心期间

1）产业载体从0到1：从规划设计到招商运营的全链条推进

过程动作：作为项目经理，牵头对接龙岗城投集团与中科院技术转移中心，明确“产学研融合”园区定位，创新提出“孵化器专业运营团队+实体企业共建”模式，与朗坤环保敲定合作细节。

对应结果：中科朗坤绿色低碳产业园（20万方）如期落地，从拿地到开园仅用时22个月，搭建的招商运营体系实现入园企业30家，出租率达85%；共建模式被龙岗区列为产学研合作典型案例，获政府专项扶持资金200万元。

2）科技成果转化落地：从资源对接至生态培育

过程动作：梳理中科院104个研究所的198个项目资源，建立《优质科技成果数据库》；在园区设立技术转移中心，推出“免费场地+技术对接”孵化政策；带队赴京津冀鲁对接12个科研团队，组织“成果对接会”8场，促成与波顿集团、朗坤环保等企业的技术合作。

对应结果：引入企业中环保及上下游企业占比60%，培育国家高新企业3家，入孵企业知识产权拥有量超100件；实现技术转移合作项目12个，带动园区企业年产值增长40%；参与的《环保行业发展研究报告》《动力锂电池国际专利分析》成为中科院区域合作决策参考资料。

授课风格：

实战案例驱动，拒绝空洞理论——以亲身经历项目为核心素材，将实战案例融入课程，拆解“拿地-规划-招商-运营”全流程痛点，用“问题场景+解决方案”的模式让理论落地，避免纯概念堆砌。

技术与产业融合，兼具深度与广度——结合产业教授视角，串联“政策导向、产业链逻辑、资本运作”，让技术型学员懂产业，产业型学员懂技术，实现跨维度知识融合。

互动式赋能，聚焦学员落地转化——摒弃单向灌输，通过“分组研讨、工具演练、实战复盘”等形式，引导学员结合自身项目提问；并依托政企资研多维资源，为学员提供“政策对接、资源匹配”的延伸建议，助力课程内容转化为实际操作方案。

培训课程 / Training courses

主讲课程：

《AI赋能产业招商与智慧运营》

《园区企业出海战略及投资机会》

《产业园区全生命周期管理：规划、招商和运营实战》

《产业思维下的园区深度运营：从体系搭建到专业园区实务拆解》

《传统产业园区破局之道——新型专业园区的投资开发与运营》

《新形势下的产业地产如何破冰——产业思维下的投资招商运营》

代表性客户 / PART OF TRAINED COMPANIES INCLUDED BUT NOT LIMITED TO

部分服务过的客户：

中国稀土集团、金茂源环保集团、广州市花都区城投、珠海市金湾区城投、珠海市高新区建投、深圳市坪山区城投、深圳市宝安区西乡产投、中山市城建集团、惠州市大亚湾城投、比亚迪、华为、朗坤环保、波顿集团、中环保、莞民投、中表协、湖南长沙一力集团、湖南跨境电商协会、广西南宁市清秀区城投、广西钦州市高新区城建、骏翔集团、南京大学、山东大学、东莞理工城市学院等

部分授课评价：

泽远老师在园区建设开发方面的专业素养极高，对产业园区开发有着丰富的实践经验和深厚的理论功底。他的《环保专业园区规划发展与招商运营》在课程内容方面，非常系统且全面，涵盖了专业产业园区开发运营的方方面面，知识点详尽且深入浅出，让我受益匪浅。

——南京大学发展规划处 花老师

听完泽远老师主讲的《产业思维下的招商运营与管理》，我们运营团队的管理视角完全被打开，老师课堂上分享的那些园区能耗成本对标数据、增值服务项目成功案例，都是平时我们挖空心思也找不到的宝贵参考。感觉一下子就拿到了打开降本增效大门的钥匙！

——珠海金湾区城投刘总经理

泽远老师的《企业出海要点——非洲篇分享》的课程，给我们提供了不一样的视角和文化，作为肉身出海的先行者，泽远老师带给我们太多的震撼和启发。期待下一次课。通过这些方式，我们能够更加深入地理解产业园区招商的实际运作和挑战，尤其是怎么用经营的思维、运营的思维把招商工作做出质量。

——湖南跨境电商协会张会长

老师的的课程内容全面且细致，对产业园区招商运营的各个阶段和环节都进行了深入透彻的讲解，教学方法多样化，除了传统的讲解外，还运用了多媒体资料、小组讨论、案例分析等多种形式，增强了学习的趣味性和参与度。学完这门课程后，我们能够直接将所学知识运用到实际的产业园区招商工作中，提高招商业绩。

——骏翔集团许总监

项目报价| PROJECT QUOTATION

模块	内容	单价	天数
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运营费		/	默认
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