传统产业园区破局之道——新型专业园区的投资开发与运营

珀菲特顾问 | 李泽远老师

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讲师简介 / About the Program Leader

李泽远老师   产业规划与运营专家

10年产业园运营实战经验

南京大学博士、南京大学产业教授

注册环保工程师

广东省产业发展专家库专家、深圳市环保协会专家库专家

现任：中新产服城市发展运营股份有限公司丨联合创始人

曾任：光大产业集团（民企500强）丨产业总监

曾任：南峰环保集团（特大电镀环保专业园区）丨技术总监+高级工程师

曾任：中科龙岗技术转化中心（国企）丨项目经理

曾任：中国石化（500强）丨设计院设计师

擅长领域：产业招商、园区开发规划与运营、企业园区出海、产业地产投融资等

——专业领域硬实力+实战领域项目操刀主力军——

技术筑基・标准领航：5项行业标准定规+3项专利傍身，用硬核科研实力破解园区运营痛点

全链实战・全球操盘：200万方载体开发经验，海内外多业态落地，从规划设计到招商运营全流程

生态赋能・价值深耕：链接政企多维资源，700家企业服务积淀，以产业思维激活园区长效增长

[策划-园区调研+定位+决策]

实战经验：

泽远老师深耕环保工低碳产业园区域近20年，以“技术落地+产业赋能”为核心，融合环境理工专业深度与跨类型园区实战经验，从国企产学研孵化、民企环保园区研发到500强集团产业战略布局，再到央企背景产服公司统筹管理，始终扎根产业一线，推动多项科技成果转化与行业标准落地，是兼具“技术研发+招商运营+战略管理”三维能力的实战型专家。

——任职中新产服城市产城运营有限公司期间

1）战略与经营管理：从目标拆解到落地管控

过程动作：承接董事会战略目标后，牵头召开跨部门研讨会（覆盖人力、招商、运营等6大部门），将“海外布局+深度运营”核心战略拆解为3大板块、12项子任务，同步制定《战略任务节点管控表》，建立“周例会复盘+月度进度审核”机制，对3个重大项目及36个关键任务节点实行“红黄绿”三色预警管理；

对应结果：完成集团海外业务战略规划、研发战略方案及企业文化升级方案的编制与落地；36个关键任务节点均按期达成，无延期情况；组织协作效率提升40%，跨部门沟通成本降低35%。

2）招商运营与深度服务：从体系搭建到品牌升级

过程动作：牵头梳理12个在营项目的运营短板，制定《园区运营标准化手册》，涵盖客户入驻全流程；搭建“线上直播推介+线下产业沙龙”双线推广体系，同步拓展供应链金融、企业出海代办等增值服务，建立大客户分级管理机制；

对应结果：累计服务客户超500家（含专精特新小巨人50余家、高新企业200余家），完成并维护招商面积超100万方；筹办大型产业展会、推广活动超100次，公司行业品牌知名度调研评分提升65%；大客户续约率达92%，增值服务收入占比提升至18%。

3）资源拓展与产业投资：从渠道搭建到项目落地

过程动作：带队走访深圳各区投促局、东莞各镇街政府等20余个政务部门，签订《产业招商合作协议》15份；筛选50余家商协会及200余个中介渠道建立分级合作机制，制定《渠道激励管理办法》；联合政府设立产业投资基金，组建5人尽调团队，对锂电池拆解、无人驾驶芯片等12个标的开展技术可行性与市场前景调研，对接比亚迪、华为等头部企业进行资源匹配。

对应结果：成功推动深圳坪山18万方甲级写字楼、龙岗21万方商业写字楼等重点项目落地；海外布局取得突破，喀麦隆30万吨钢铁项目、马里新能源储能项目进入施工阶段；投资的4个高科技项目完成A轮融资，其中2个项目启动上市辅导。

 

——任职光大集团期间

1）招商攻坚与项目拓展：从资源整合到载体落地

过程动作：开展华南地区产业载体市场尽调，覆盖10余个城市、30余个同类园区，形成《招商定价与策略分析报告》；对接中表协、莞民投等机构建立常态化合作，组织“产业对接会”12场；针对东莞表面处理园区项目，组建专项拓展团队，历时6个月完成政策对接、土地勘测、规划调整等18项前置工作，协调解决环评审批中的3项核心问题。

对应结果：搭建涵盖10余家国央企、30余家专精特新小巨人的招商资源库，累计服务客户超200家，完成并维护招商面积超50万方；成功拓展深圳7万方生物医药产学研载体、东莞5万方松山湖产研载体、广西1000亩电镀+精细化工新材料产业园等重大项目，东莞2个表面处理园区（总建面30万方）实现当年拿地当年启动招商。

2）产业研究与标准化建设：从数据调研到体系输出

过程动作：聚焦半导体、新能源等重点领域，组建4人研究小组，通过企业访谈、专利分析、市场数据梳理等方式，针对园区管理乱象，牵头成立标准化小组，梳理开发、建设、招商等全流程节点；

对应结果：《COBLED全球显示行业调研报告》《华南区环保表面处理园区投资分析》等成为集团项目决策核心依据，推动集团新增半导体配套园区业务板块；18项管理制度（含投策测算标准、ESG管理手册等）全面落地，园区招商周期缩短25%，运营投诉率降低60%。

 

——任职南峰集团期间：

1）研发战略与团队搭建：从方向锚定到机制完善

过程动作：深入集团3个电镀园区一线，与20余名运营人员座谈，梳理出“废水处理成本高、资源回收率低”等6大核心痛点；

对应结果：明确5个优先级研发课题，研发投入方向与运营需求匹配度达100%；团队研发效率提升30%，核心成员留存率达90%；制度落地后，研发经费使用合规率达100%，成果转化积极性显著提升。

——任职中科龙岗科技转化中心期间

1）产业载体从0到1：从规划设计到招商运营的全链条推进

过程动作：作为项目经理，牵头对接龙岗城投集团与中科院技术转移中心，明确“产学研融合”园区定位，创新提出“孵化器专业运营团队+实体企业共建”模式，与朗坤环保敲定合作细节。

对应结果：中科朗坤绿色低碳产业园（20万方）如期落地，从拿地到开园仅用时22个月，搭建的招商运营体系实现入园企业30家，出租率达85%；共建模式被龙岗区列为产学研合作典型案例，获政府专项扶持资金200万元。

2）科技成果转化落地：从资源对接至生态培育

过程动作：梳理中科院104个研究所的198个项目资源，建立《优质科技成果数据库》；在园区设立技术转移中心，推出“免费场地+技术对接”孵化政策；带队赴京津冀鲁对接12个科研团队，组织“成果对接会”8场，促成与波顿集团、朗坤环保等企业的技术合作。

对应结果：引入企业中环保及上下游企业占比60%，培育国家高新企业3家，入孵企业知识产权拥有量超100件；实现技术转移合作项目12个，带动园区企业年产值增长40%；参与的《环保行业发展研究报告》《动力锂电池国际专利分析》成为中科院区域合作决策参考资料。

授课风格：

实战案例驱动，拒绝空洞理论——以亲身经历项目为核心素材，将实战案例融入课程，拆解“拿地-规划-招商-运营”全流程痛点，用“问题场景+解决方案”的模式让理论落地，避免纯概念堆砌。 

技术与产业融合，兼具深度与广度——结合产业教授视角，串联“政策导向、产业链逻辑、资本运作”，让技术型学员懂产业，产业型学员懂技术，实现跨维度知识融合。

互动式赋能，聚焦学员落地转化——摒弃单向灌输，通过“分组研讨、工具演练、实战复盘”等形式，引导学员结合自身项目提问；并依托政企资研多维资源，为学员提供“政策对接、资源匹配”的延伸建议，助力课程内容转化为实际操作方案。

培训课程 / Training courses

《AI赋能产业招商与智慧运营》

《园区企业出海战略及投资机会》

《产业园区全生命周期管理：规划、招商和运营实战》

《产业思维下的园区深度运营：从体系搭建到专业园区实务拆解》

《传统产业园区破局之道——新型专业园区的投资开发与运营》

《新形势下的产业地产如何破冰——产业思维下的投资招商运营》

代表性客户 / PART OF TRAINED COMPANIES INCLUDED BUT NOT LIMITED TO

中国稀土集团、金茂源环保集团、广州市花都区城投、珠海市金湾区城投、珠海市高新区建投、深圳市坪山区城投、深圳市宝安区西乡产投、中山市城建集团、惠州市大亚湾城投、比亚迪、华为、朗坤环保、波顿集团、中环保、莞民投、中表协、湖南长沙一力集团、湖南跨境电商协会、广西南宁市清秀区城投、广西钦州市高新区城建、骏翔集团、南京大学、山东大学、东莞理工城市学院等