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Karen /郑老师
课程名称
大国更新：从“大拆大建”到“有机生长”的中国城市更新之路
参加对象
地方城建集团（城投/建投/产投）高管及战略、投资、更新、资产、招商部门负责人；地方政府发改、住建、自然资源等部门负责人
授课天数
2 天
授课形式
理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论
官网电话
400-008-4600，13382173255（Karen 郑老师）
公司官网
1500门公开课，2万门内训课，可登陆搜索：https://www.perfectpx.com/
相隔十年，2025年中央城市工作会议在京召开，明确指出“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，并将“城市更新上升为城市发展的核心抓手”。同时，会议严守“节奏与安全”底线，严禁大拆大建，标志着中国城市更新正式从“粗放式拆建”迈向“内涵式有机生长”。在这一历史节点，地方城建集团正面临从“融资-建设-卖地”旧模式向“存量更新-产业运营-资产增值”新模式的生死跨越。本课程立足“大国更新”的宏观视野，聚焦“有机生长”的底层逻辑，深度破解“更新项目怎么算账”、“产业招商如何与空间更新深度绑定”两大核心难题，为地方城建集团谋划“十五五”提供可落地的战略指引。
1. 深刻领会2025中央城市工作会议精神，把准“存量提质”阶段的政策红利与底线约束；
2. 洞悉“有机生长”逻辑下的新居住时代需求，掌握人口结构变迁衍生的更新产业链机会；
3. 掌握全国主流的城市更新模式图谱，找到适合本区域、本集团切入的更新路径与融资破局法；
4. 跑通“产业前置”的核心方法与关键节点，避免“只造壳、无产业”的空心化与隐性债务陷阱；
5. 明确城建集团向“城市综合运营商”转型的业务布局、AI赋能路径与落地保障。
一、 十五五开局的背景与挑战
1. 世界百年未有之大变局下的城市经济新常态
2. 高层对城镇化判断的重大变化：从“快速增长期”到“稳定发展期”
3. 内在逻辑之变：群众诉求多元化 vs. 城市问题累积
二、 中央城市工作会议核心精神精读
1. 方向锚定：“六个城市”一体化框架（创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧）
2. 路径升级：五个转变重塑城市逻辑（理念以人为本、方式集约高效、动力特色发展、重心治理投入、方法统筹协调）
3. 任务拆解：七个着力与城市更新的核心地位
4. 底线约束：构建房地产发展新模式与城中村改造的“节奏与安全”（严禁大拆大建与市场化融资平衡）
三、 从“大拆大建”到“有机生长”的范式革命
1. 增量时代的终结：土地财政退潮与城建集团旧模式（融资-建设-卖地）的瓦解
2. 存量时代的觉醒：城市更新为何上升为大国发展的核心抓手？
3. 有机生长的内涵：留改拆并举、微更新与绣花功夫、历史文脉传承
一、 四好一体：城市更新行动的市场解码
1. 好房子：从“有房住”到“住好房”的时代转场
2. 好小区：老旧小区改造升级与15分钟生活圈
3. 好社区：完整社区建设标准落地
4. 好城区：基础设施与生态双修
二、 人口结构变迁重塑“有机更新”需求
1. Z世代消费心智：与老旧街区“商文旅”更新的契合度
2. 银发经济：撬动适老化改造与社区服务产业蓝海
三、 城市更新衍生的“新产业机会”图谱
1. 空间更新产业（留改拆精细化实施）
2. 生活性服务业（完整社区运营）
3. 减污降碳产业（美丽城市建设）
4. 智慧运维产业（韧性智慧城市物联感知）
一、 城市更新的“二维分类法”与城建切入点
1. 按改造力度：整治（微更新） vs 改建（功能改变） vs 拆建（拆除重建）
2. 按改造对象：旧村（城中村）、旧城（老街区/老旧小区）、旧厂（老旧厂区）——哪类资产更适合城建持有盘活？
二、 适配“有机生长”的三大主流更新模式
1. 旧厂“工改工/工改科”：老厂房→科创/文创产业园（低效资产盘活首 选，如张江国创中心模式）
2. 旧城“街巷微更新”：老旧街区→商文旅融合消费街区（有机生长典范，如成都玉林东路模式）
3. 旧区“片区统筹更新”：老旧小区→完整社区+社区服务产业（涉民生基建主力，如重庆红育坡模式）
4. 大型“厂城融合更新”：工业遗址→“基金+基地+产业”综合区（重资产大项目打法，如首钢园模式）
三、 新监管下的城市更新融资结构设计
1. 政府主导（老旧小区/基建）的专项债与中央预算内资金争取
2. 市场运作与特许经营（片区ROT）的合规要点
3. “基金+基地”模式如何破解城建集团资本金不足难题
一、 痛点剖析：为什么城建更新项目“好看不好用、有壳无产业”？
1. 空间导向 vs 需求导向的错位
2. 建设与运营的“接力赛”脱节（设计院不懂产业，招商团队进场太晚）
二、 通用流程：城市更新全生命周期7步法（城建视角）城市体检 → 产业策划 → 空间规划 → 融资结构 → 预招商 → 招商运营 → 资产退出
三、 核心灵魂：“产业/运营前置”到底怎么落位？
1. 什么是前置？（定产业、定产品、定盈利、定主体）
2. 前置到什么程度才算合格？（意向书、机电参数反推、服务框架搭建）
四、 深度绑定：产业招商与空间更新的“四维平衡术”
1. 认知平衡：产业定空间，而非空间找产业
2. 空间平衡：“70/30灰度空间”法则，适应产业全生命周期
3. 财务平衡：构建“租、税、费、资本”四元收益模型（算好城建的综合账）
4. 组织平衡：建立“投资+设计+招商”铁三角，推行EPC+O模式
五、标杆案例全景复盘（视时间安排2-3个）
1. 首钢园： 大型工业遗址“有机生长”的产城级更新与基金招商前置
2. 张江国创中心： 老厂房改造中“硬科技产业需求”如何决定空间参数
3. 成都玉林东路： O+EPC模式、多业权联盟与主理人商业前置招商
4. 重庆红育坡： 老旧小区PPP/ROT模式的“八大造血资源”前置盘点
一、 旧模式之困与行业逻辑根本改变
1. 政企不分、资产分散、债务驱动难以为继
2. 从“政府信用+土地财政”转向“多元融资+财政撬动”
二、 重新定位：城建 vs 产投的角色分工
1. 城建集团：重资产与基建底座、片区统筹
2. 产投集团：重产业导入与基金招商
三、 以“城市综合运营商”为核心的四大业务板块布局
1. 城市开发建设： 从大拆大建转向“留改拆”精细化实施
2. 公共服务整合： 15分钟生活圈、完整社区、养老托育的“服务产业化”
3. 资产运营增值： 算好“综合账”，建立从策划招商到REITs退出的资产管理闭环
4. 产业投资协同： “以投促招”、“房东变股东”，将园区载体与产业基金深度绑定
四、 AI赋能城建：降本增效新引擎
1. 精准投资与智能设计（AI辅助城市体检与规划生成）
2. 智慧建造与精准营销
3. 资产增值与智慧运维（AI赋能智慧城市物联感知）
五、 地方城建做城市更新的“三条避坑红线”
1. 防空心： 警惕盲目套用“网红打卡”元素，导致政府买单、城投背债、“二次闲置”
2. 防断血： 改造完成即巅 峰，必须前置物业与联盟治理规则（算不清运营账坚决不碰）
3. 防违规： 严守隐性债务红线，避免假借城市更新名义搞变相融资
六、 结语与展望：从愿景到实景
1. 统筹协调机制与考核指标再造
2. 战略先行：为企业编制“十五五”规划赋予确定性
3. 大国更新，长期主义——做时间的朋友，做城市的土壤
珀菲特顾问 | 刘剑老师
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刘剑老师
——形势分析专家
• 曾任：中国最 大的政策性银行中国国家开发银行政策及战略研究员
• 曾任：中国国家开发投资公司咨询总监
• 曾任：全球化智库、民盟等特约研究员
• 曾任：北京奥组委讲师
• 广东带路城市发展规划研究院学术委员会顾问
• 广东十五运会赛会专家
• 高级经济师
• 国际注册金融分析师（ICFA）
• 美国项目管理协会PMI项目管理师（PMP）
• 系统工程和金融双硕士
• 中国商业联合会项目数据分析师（CPDA）
擅长领域：宏观政治经济形势分析、一带一路发展研究、十五五规划
授课风格
• 共情型：与体制内文化一致的话语体系，易于理解，易于沟通
• 赋能型：通过互动，循循善诱，提供可借鉴的案例，启发赋能学员
• 思考型：通过甲方、乙方、第三方的视角转换，挖掘企业潜在问题
个人简介
刘剑老师拥有国家开发银行和国家开发投资公司多年甲方战略研究和乙方规划咨询工作经历，长期从事国际国内形势分析，善于从金融视角解读国家政策。近二十年体制内工作经验，与体制内文化一致的价值观。深刻理解国家政策，深刻理解体制内企业的使命愿景、考核要求和发展中的痛点难点。
曾多次撰写研究报告以内参等形式报送有关部门决策参考获批，既呈报了研究成果，又结合企业的优势建言献策，为企业的发展创造了机会，有力推动了政府与市场的结合；通过规划先行，系统编制国家、区域、行业、企业的规划，成批量挖掘、策划、培育项目。在项目培育的过程中，开展投资咨询等多项金融服务，加强交易结构和融资结构设计，提高资源的综合配置能力，推进规划项目的转化和实施。
实战经验
• 参与完成专著《“一带一路”沿线国家经济发展报告》，列入联合国开发计划署和中国政府签署的《共同推进“一带一路”建设的行动计划》行动计划的早期收获成果。国家发展改革委与联合国开发计划署共同发起“一带一路”创新发展平台建设项目，在国家开发银行成立了“一带一路”创新发展中心。
• 参与 “东盟泛亚铁路规划”、“大洋洲能源矿产资源开发规划”“东南亚农业资源开发规划”等规划编制，形成“一带一路”战略布局图报送内参获批，形成雅万高铁、中老柬、中缅铁路、公路、西哈努克港、皎漂港等规划项目储备超万亿。
• 报送《“丝绸之路”沿线国家实施“一带一路”的问题与建议》，《稳步打造海上战略支点、推进海上丝绸之路建设》，《中巴经济走廊回顾与展望》，《新常态下主动服务国家经济外交战略》，《美国推进跨区域自贸区的研究报告》，《全球化及中国发展应对》，《准确把握全球价值链发展规律 构建“一带一路”全球治理体系"》，《从“习特会”看中美关系及中国之应对》，《非传统安全问题与武汉疫情应对建议》，《疫情全球蔓延的影响分析和应对建议》，《抓住资金面偏紧的机会，做实做强实体企业融资能力》等数十篇研究报告或内参。
• 完成集团《十四五国际业务发展规划》及湘投、能投等多个国有投资公司十四五发展规划。
• 完成某集团《迈向“3060”双碳白皮书》，系统梳理了长期坚持的绿色发展理念，完成《双碳战略规划实施方案》，以规划先行的方法，系统布局集团多元化板块的重点任务，策划集团双碳十大重点项目。
【部分授课案例】
• 曾为国家开发银行总分行全体员工讲授《一带一路专家管理体系》课程
• 曾为中亚投资机构参与者讲授《海外投资研究》
• 曾为广东全运会项目管理讲授《形势分析和2024年预判》课程
• 曾为中国华电集团讲授《国际形势分析和企业战略》课程
• 曾为山东魏桥集团讲授《重大战略研判对企业发展的影响和应对》课程
• 曾为重庆政府部门讲授《中国开放型经济发展的新趋势与区域经济合作》课程
• 曾为宁波建工讲授《2024年国际形势和热点问题分析》课程
• 曾为【正略钧策】新疆开发区新质生产力发展与工作能力强化高级研修班讲授《中国开放型经济发展的新趋势与区域经济合作》课程（暂缓）
• 曾为恒丰银行讲授《弘扬中国特色金融文化 践行金融责任与担当》
• 曾为承德城商行讲授《金融视角解读二十届三中全会和经济金融形势分析》
• 曾为邮储天津分行讲授《2024年宏观经济金融形势分析》
• 曾为工商银行新疆分行讲授《金融视角解读二十届三中全会和经济金融形势分析》和《中央金融工作会议及五篇大文章解读和发展建议》
• 曾为华电煤业讲授《宏观经济和国际形势》
• 曾为青岛城发讲授《2025年经济发展研判与国企金融业务升级转型》
• 曾为滕州信华讲授《宏观政治经济形势分析和一揽子增量政策解读》
| 培训课程 / Training courses |
主讲课程
政策形势：
《中国式全球化时代发展机会分析》（爆款课）《宏观经济和国际形势》（返聘率高）
《弘扬中国特色金融文化 践行金融责任与担当》
《加强国际国内形势分析，系统谋划“十五五规划”》
《金融视角解读二十届三中全会和经济金融形势分析》（返聘率高）
《中央金融工作会议及五篇大文章解读和发展建议》（返聘率高）
《二十届三中全会政策解读和交通行业发展机会分析》
《二十届三中全会政策解读和区域经济发展机会分析》（爆款课）
《二十届三中全会政策解读和企业发展机会分析》（爆款课）
《紧抓新质生产力大势，实现企业高质量发展》
《当前经济金融形势下民营企业发展分析与建议》
《中国经济趋势分析与西部大开发政策解读》（爆款课）
《形势分析和2024年预判》（爆款课）
《东南亚地缘政治与我国的东南亚战略》
《双循环新发展格局的机遇和展望》
《从粮食安全的视角评估我国农业发展的问题与走向》
金融：
《金融强国助力经济高质量发展》
《中央金融工作会议及五篇大文章解读和发展建议》
《”习 近 平关于金融工作论述摘编”解读》
《宏观政治经济和金融市场分析研判》
《金融视角解读二十届三中全会和经济金融形势分析》
一带一路：（系列爆款课）
《“一带一路”战略分析和高水平对外开放背景下出海企业战略应对》（爆品课）
《“一带一路”战略分析和企业应对》（爆款课）
《全球化和中国发展之应对》
《服务“一带一路”战略国际业务布局研究》
《推动“一带一路”建设 以互联互通推进标准国际化》
《美推进TPP、TTIP自贸区战略的影响》
企业发展和项目管理：
《当今世界企业最需要什么能力》
《从运动会筹备看中国式项目管理实践》
《科研项目如何助力企业科技创新从0到1的飞跃》（特色课）
《从政策制定、领导决策出发看公文(内参）高阶写作》（特色课）
《宏观经济政策、营销能力、领导力提升及优秀案例讲解》
《如何在不确定时代找到确定的方向》
《重大战略研判对企业发展的影响和应对》（爆款课）
| 代表性客户 / PART OF TRAINED COMPANIES INCLUDED BUT NOT LIMITED TO |
服务客户
国央企：中国交通建设股份有限公司、中国铁路总公司、中国港湾工程有限责任公司、中国国际工程咨询公司、国家开发投资公司、湖南湘投控股集团有限公司、广西能投投资有限公司、中国华电集团、华电煤业集团等
智库类：中国现代国际关系研究院、中国社科院亚太与全球战略研究院、自然资源部海洋发展战略研究所、北京大学、中国科学院地理科学与资源研究所、交通部规划院、农业部规划设计研究院、国家林业局调查规划设计院、国土资源部油气资源战略研究中心、中国石油经济技术研究院
政府类：中外办、中财办、中央政策研究室、外交部、商务部、交通部、发改委、财政部、原铁道部
金融类：中国工商银行，中国邮储银行，恒丰银行，河北承德城商行（多次返聘），农信社等
企业类：山东魏桥集团，青岛城发，滕州信华、宁波建工等
客户评价
刘老师熟悉体制内文化，文笔出色，善于从政策中解读出未来的发展机遇，并识别策划出集团需要的项目，有力地推动了项目驱动向战略驱动转变。
国家开发投资公司某总经理
刘老师思路清晰，见解独到，总能抓住问题的痛点，尤其是从金融的角度思考，印象深刻。
东方园林邵总
刘老师具有清晰的战略远见，善于从整体研判形势。
中国社科院张博士
刘老师是跟我同频的人，刘老师真不错，节奏感氛围感都很好。
宁波何总
开年的第 一课讲得太好了，提振信心，指明方向，感觉都没听够。希望有机会再合作。
滕州信华总经理马总
【精彩瞬间】
| 联合推进3060战略启动仪式 《3060战略规划实施方案》培训 | 中石油中亚天然气管道有限公司 《中亚能源规划报告》咨询 |
| 中亚地区投资咨询 《海外投资研究》 | 国家开发银行 《一带一路专家管理体系》培训 |
| 重庆政府部门内训 《中国开放型经济发展的新趋势与区域经济合作》 | 广州全运会项目管理团队 《形势分析和2024年预判》 |
| 宁波建工《2024年国际形势和热点问题分析》 | 山东魏桥集团 《重大战略研判对企业发展的影响和应对》 |
| 承德城商行 金融视角解读二十届三中全会精神 | 邮储天津分行 2024年宏观经济形势分析 |
| 工商银行专题 | 华电煤业管理人员高级研修班 |
| 青岛城发讲授《2025年经济发展研判与国企金融业务升级转型》 | 滕州信华讲授《宏观政治经济形势分析和一揽子增量政策解读》 |
【视频链接】
《2024年国际形势和国内热点问题分析》党的十二大
https://1500026140.vod-qcloud.com/43a8de7dvodtranscq1500026140/e8e64c541397757890165343539/v.f1453242.mp4
《形势分析和2024年预判》
https://1500026140.vod-qcloud.com/a29c5544vodtranssh1500026140/3a444afb3270835015526136913/v.f1453242.mp4
《重大战略研判对企业发展的影响和应对》——政策分析对企业发展的重要性
https://v.qq.com/x/page/r3537gvvw2z.html
提交需求
明确内训需求与课程方向
沟通诊断
了解岗位、学员与业务痛点
项目调研
调研实际场景与学习目标
方案设计
定制课程内容与实操安排
达成共识
确认培训方案与实施细节
项目实施
讲师授课与现场实操
持续跟踪
跟进学习应用与问题反馈
效果评估
评估培训成果与落地效果
我们是谁 Who We Are
珀菲特顾问成立于2011年，是一家专业为企业提供一体化解决方案的知识供应商。我们紧跟AI技术发展趋势，整合AI实战讲师资源，为企业提供从AI认知到落地的全链条赋能培训解决方案。
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承接组织绩效提升与人才学习发展业务，覆盖企业内训、公开课、在线学习和项目咨询四大板块，并将AI赋能内容融入不同业务与岗位场景。
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服务对象 Our Clients
服务世界500强企业、合资工厂、国有企业、快速发展的民营企业及行业代表性企业，客户包括微软、Intel、阿里巴巴、腾讯、华为、三星、丰田等知名科技与制造企业。
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成立年份Founded
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现有公开课Public Courses
20000+
现有内训课Internal Courses
20+
覆盖城市Cities Covered
公开课
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企业内训
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