旧城保护与直管公房管理是一项兼具历史传承责任与民生保障使命的复杂系统工程。当前，城市更新已从“大拆大建”进入“绣花功夫”的精细化治理阶段，直管公房的日常维修、工程改造与合规运营面临着前所未有的挑战——历史建筑修缮需兼顾风貌保护与结构安全，老旧小区改造要在有限空间内协调多方利益诉求，分散式租赁住房的管理更考验现场快速响应与灵活处置能力。与此同时，政策法规体系持续完善，对维修报修、审批、施工、验收、结算等全流程提出了明确的规范化要求。物联网、AI识别、BIM建模等数智化技术正在重塑工程管理的方式，对一线工程管理人员的综合素质提出了更高要求——不仅要懂技术、懂规范，更要懂沟通、懂协调、懂法律。

本课程围绕日常维修、工程管控、合规风控三大核心场景，以“分层教学、实战导向”为核心理念，通过政策法规、工程技术、沟通处置、案例游学四个维度的系统学习，助力学员全面提升工程现场管理、问题研判、多方协调及租户诉求灵活处置、矛盾化解的综合能力。

1、掌握直管公房与历史建筑维修、改造领域的核心政策法规框架及关键条款的实操应用要点

2、系统了解旧城保护类工程的技术体系构成，包括结构检测鉴定、修缮加固工法、BIM建模应用及AI+智慧巡检等前沿方法

3、提升工程现场管理的标准化能力，掌握从报修受理、方案编制、施工管控到验收结算的全流程管控工具

4、培养复杂场景下的多方协调与矛盾化解能力，学会运用沟通模型与谈判技巧灵活处置租户诉求

5、通过不少于六个行业标杆企业的完整实施案例学习，建立可复用的工程管理实践经验库；通过现场实战工作坊，将理论知识转化为可立即上手的实操技能

一、课程导入：从“管房子”到“管城市遗产”的角色升级

1、旧城保护类工程管理的特殊性与挑战1）历史建筑“修旧如旧”与结构安全之间的平衡2）直管公房分散式管理的“点多面广”难题3）租户多元诉求与合规管理的冲突化解

2、互动破冰：参训学员的“三个一”1）分享一个自己处理过的最棘手现场问题2）写下一条希望通过本课程解决的问题3）设定一个回到岗位后需要改善的管理动作

二、课程全景地图

三大场景、四个维度、一条主线1）日常维修场景 + 工程管控场景 + 合规风控场景2）政策法规 + 工程技术 + 沟通处置 + 案例游学3）“发现问题-研判问题-协调资源-解决问题”的能力主线

一、直管公房管理的法规体系框架

1、上位法与地方规章的层级关系1）《厦门市直管公房管理办法》核心要点解读2）《厦门市房屋安全管理规定》中与维修加固相关的条款3）直管公房管理应遵循“尊重历史、规范管理、合理利用”三大原则

2、维修管理的全流程规范要求1）报修受理→现场踏勘→方案确定→施工管理→验收结算的法定流程2）维修前现场踏勘的法定要求：工程量和维修方案的确定依据3）施工过程中房管员的现场施工管理和安全管理职责4）工程量与施工质量验收的规范标准5）审批和结算的流程化管控

二、历史建筑保护的特殊法规要求

1、《历史文化名城名镇名村保护条例》中与修缮相关的核心条款2、历史建筑修缮的报批程序与审批要点3、“最小干预原则”在法规中的体现与实操边界

三、合规风控的关键风险点

1、直管公房租赁管理中的法律风险1）租赁合同的合规要点与常见纠纷类型-2）转租认定与处理的法规依据3）租金催缴的法律程序与实操注意事项

2、工程安全管理的法律责任1）安全生产法规在旧城改造类工程中的特殊适用2）危房治理与调换的法定程序

四、标杆案例一：某直辖市直管公房维修合规管理体系构建

背景与问题、举措与成效：企业管理的直管公房超过2万套，分散在多个历史风貌区。过去因维修流程不规范、验收标准不统一，屡遭审计指出问题。企业历时18个月，建立了覆盖“报修-踏勘-方案-施工-验收-结算”六环节的标准化合规管理体系，每个环节设置关键控制点与留痕要求，配套开发了移动端现场作业APP。实施后，维修合规问题同比下降76%，审计一次性通过率从62%提升至94%

五、互动研讨：合规红线与效率的平衡

场景设定：某历史建筑外墙出现明显裂缝，租户多次催促维修，但该建筑属于风貌保护建筑，修缮方案需报主管部门审批，流程至少需要15个工作日。作为现场管理人员，你如何既守住合规底线，又回应租户的急迫诉求？

一、旧城保护类工程的技术体系构成

1、结构检测与安全鉴定技术1）直管公房危房鉴定的技术标准与操作流程2）历史建筑结构检测的特殊方法：无损检测、微损检测3）鉴定报告的解读与工程决策应用

2、修缮加固的核心工法1）历史建筑修缮的“四原”原则：原工艺、原材料、原形制、原结构2）常用加固技术：高延性混凝土加固、碳纤维加固、钢结构内支撑3）木结构建筑的修缮要点：木柱抽换、墩接、挖补等技术要求4）砖木结构建筑的修缮重点：墙体加固、外墙清洗、楼面与屋架加固

3、适老化与适商化改造技术1）直管公房适老化改造的空间调整思路与技术要点2）适商化改造中的结构安全评估与消防配套升级3）同层排水技术、多重防水处理在旧房改造中的应用

二、BIM与数字化技术在旧城保护工程中的应用

1、古建筑及仿古建筑工程BIM技术应用标准概述2、BIM在历史建筑测绘建档中的应用3、BIM模型在修缮方案模拟与工程量测算中的实操方法

三、AI+工程管理的实操方法

1、AI在工程现场的五大应用场景1）安全隐患智能识别：“隐患随手拍”功能的实操演示2）施工进度AI分析与预警3）无人机+AI巡检系统的部署与操作4）AI大模型在工程隐患排查中的应用5）智能看板在巡检质量管理中的应用

2、物联网智慧消防系统在公房管理中的落地1）智慧消防“监测-预警-处置”闭环体系的构成2）智能烟感探测器的部署与三级联动告警机制3）智慧消防云平台的数据分析与趋势预警功能

四、标杆案例二：某历史文化名城保护项目的BIM+修缮实践

背景与问题、举措与成效：该城市某历史文化街区需对37栋历史建筑进行全面修缮。项目团队采用BIM技术对所有建筑进行精确测绘与建模，建立“一栋一档”数字档案。在修缮过程中，利用BIM模型进行施工方案模拟、工程量精确计算、材料损耗控制。同时引入无人机定期航拍，通过AI比对BIM模型与实际施工进度，实现误差控制在2%以内的精准管控。项目历时14个月，节约工期20%，节约成本约15%

五、标杆案例三：某市直管公房物联网智慧消防全覆盖项目

背景与问题、举措与成效：某市对辖区内所有直管公房实施物联网智慧消防改造，部署智能烟感探测器5000余个，建设统一的智慧消防管理平台。系统实现24小时不间断监测，一旦检测到烟雾或温度异常，立即通过声光报警、管理平台、手机APP三级联动告警。运行首年，成功预警并处置初期火情17起，避免重大财产损失，火灾事故率下降82%，保险费用降低30%

六、现场实战工作坊（一）：工程方案的快速编制

任务设定：某栋建于上世纪80年代的直管公房，外墙马赛克瓷砖大面积空鼓脱落，存在高空坠物风险；楼道照明线路老化，多次跳闸；部分窗户五金件锈蚀无法关闭。以小组为单位，在20分钟内完成一份包含“问题诊断-技术方案-工期估算-预算框架-风险提示”的快速维修方案。汇报与点评

一、工程现场的多方协调能力

1、工程现场的利益相关方图谱1）内部相关方：上级主管、工程团队、安全质量人员、片区房管员2）外部相关方：租户（含实际使用人）、社区街道、政府监管部门、施工单位

2、跨部门协调的沟通模型1）“事前告知-事中沟通-事后反馈”的全周期沟通策略2）施工期间的租户告知模板与话术设计3）突发事件中的信息传递与舆情管理

二、租户诉求的灵活处置与矛盾化解

1、租户诉求的四种类型与应对策略1）合理且紧急型：快速响应、优先处理2）合理但非紧急型：纳入计划、定期反馈3）不合理但可协商型：耐心解释、寻找替代方案4）不合理且无法满足型：依法依规、有理有据

2、矛盾化解的“三阶九步法”1）第 一阶段——倾听与共情：耐心倾听、记录诉求、表达理解2）第二阶段——分析与方案：厘清权责、评估可行性、提出备选方案3）第三阶段——协商与闭环：充分沟通、达成共识、跟踪回访

3、棘手场景的沟通技巧1）如何处理租户对维修方案的质疑2）如何应对施工期间的噪音与扰民投诉3）如何协调相邻租户之间的利益冲突4）如何处理历史遗留的租赁纠纷

三、标杆案例四：某公房管理企业的“恳谈会”矛盾化解机制

背景与问题、举措与成效：某公房管理企业所辖小区因物业费标准、公共资源使用等问题，商品房业主与公房租户之间矛盾频发，相关诉求占街道同类治理事项的60%以上。企业创新推出“群众恳谈会”制度，每月定期召集租户代表、社区干部、物业公司面对面沟通。每次恳谈会收集问题建议10余条，现场调解矛盾纠纷多起。实施一年后，投诉量下降55%，租金收缴率从87%提升至96%

四、标杆案例五：某历史街区改造中的“一户一策”沟通实践

背景与问题、举措与成效：某历史街区综合改造涉及132户居民，其中既有数十年老租户，也有短期商业租户，诉求高度分化。项目团队采取“一户一策”的精细化沟通策略——为每户建立专属沟通档案，记录其核心诉求、顾虑点、沟通历史；针对不同群体设计差异化的沟通方案：对老年租户侧重居住安全与便利性，对商业租户侧重经营连续性保障。先后组织入户沟通400余次、社区座谈会12场。最终132户全部签署同意书，项目零投诉零上访顺利推进

五、情景模拟工作坊（二）：棘手场景的角色扮演

分组分别演绎以下场景：

场景A——紧急维修的租户沟通：某公房卫生间下水道突然堵塞，污水倒灌至二楼租户家中。租户情绪激动，要求立即处理并索赔。作为现场管理人员，你如何在10分钟内完成情绪安抚、应急措施安排和后续承诺？

场景B——施工扰民的协调处置：某历史建筑修缮工程需连续三天进行外墙打磨作业，不可避免产生噪音。相邻楼栋的老年租户投诉强烈。你如何与施工方协调优化作业时间，同时说服租户接受必要的施工安排？

场景C——历史遗留纠纷的破冰：某租户以9年前修缮不到位为由，持续欠缴租金。你如何通过有效沟通打破僵局，推动问题解决？

每组演绎15分钟，分享与点评

一、标杆企业案例深度复盘

1、标杆案例六：某市老旧直管公房成套化改造项目全流程

背景与问题、举措与成效：某市对一批建于上世纪七八十年代的非成套直管公房实施改造，涉及36户居民。项目面临多重挑战：复杂管线迁改、历史违章建筑拆除、住户临时安置协调。项目团队采取“技术+管理+沟通”三位一体策略——技术上采用同层排水、多重防水等先进工艺；管理上建立“日调度、周复盘、月总结”的精细管控机制；沟通上联合社区成立居民协调小组，逐户对接需求。项目按期完工，住户满意度达98%

2、六案例的横向对比与启示提炼1）成功要素的共性提取2）失败风险点的预防策略3）可迁移的方法论总结

二、终 极实战工作坊（三）：全场景模拟演练

任务设定（完整场景模拟）：某直管公房小区（建于1985年，6层砖混结构，无电梯，共48户）被纳入年度修缮计划。主要问题包括：

• 屋面防水层老化，顶层3户多次反映漏水

• 楼道墙面剥落、栏杆锈蚀

• 部分租户私自改造阳台，存在结构安全隐患

• 小区入口通道狭窄，消防车无法进入

• 3户租户以“修缮影响日常生活”为由拒绝配合

小组任务（60分钟）：1）问题诊断与优先级排序：运用第二讲、第三讲所学，对上述问题进行技术研判与优先级排序2）方案编制与资源协调：编制修缮方案框架，明确技术路线、工期安排、预算估算、需协调的外部资源3）沟通策略设计：针对3户不配合租户，设计差异化的沟通方案与话术4）风险预判与应对预案：识别项目推进中的主要风险点，制定应对措施

各组汇报，综合点评，评选“最 佳实战小组”

一、课程核心知识回顾

1、三大场景的知识地图2、四维学习的核心收获3、学员个人“三个一”承诺回顾与更新

二、行动实践指南（可操作性强的落地工具）

1、回到岗位的“30-60-90天”行动计划1）30天：完成一项现场管理流程的标准化改进2）60天：运用AI工具完成一次工程巡检或方案编制3）90天：独立处理一起复杂租户诉求并形成案例复盘

2、个人能力提升的“五个一”工程1）精读一部法规：《厦门市直管公房管理办法》全文2）掌握一项技术：AI巡检工具或BIM基础操作3）建立一个台账：个人工程管理案例库4）形成一套话术：租户沟通的标准化应答模板5）加入一个圈子：行业工程管理交流社群

3、推荐学习资源清单1）核心政策文件：《厦门市直管公房管理办法》《厦门市房屋安全管理规定》2）技术标准：《古建筑及仿古建筑工程BIM技术应用标准》《历史建筑修缮技术导则》3）行业报告：城市更新与旧城保护年度发展报告4）数字化工具：智慧消防管理平台操作手册、AI巡检工具使用指南