1.点击下面按钮复制微信号
点击复制微信号
珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：房开企业的税务经理与税务专员、财务经理与财务人员、审计人员、法务人员。各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论
授课天数：2 天
课程背景| Course Background
对于房地产开发项目而言，土地增值税清算是最后一关。课税对象是有偿转让房地产所取得的增值额，其计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、增值额与增值率的计算、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。
土地增值税按开发周期按项目清算，时间跨度长、计算流程繁琐，各地清算中疑难问题口径不统一，进一步加剧了清算的难度。尤其在营改增后，新老项目交替开发，增值税税率调整，收入确认与税金附加扣除的变化，加大了清算的难度。为帮助房地产企业在营改增背景下，做好土地增值税清算工作，防范税务风险，加强后营改增时代房地产企业成本核算，开设本课程。
该税种地区间政策口径差异大，税企争议多，清算中稍有疏漏，就会导致上千万税款损失。企业在清算中，应如何准确把握政策，准备最 佳方案，应对清算风暴？本讲座依据现行土地增值税法规，结合江苏省相关规定，通过实例解析，全方位地解读土地增值税的政策，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。
课程收益| Program Benefits
♦深入解读土地增值税清算法规，剖析关键政策条款
♦精准把握政策细节，熟练应用于实际清算工作
♦详细梳理清算过程中的税务风险点，
♦关注成本分摊、收入确认等相关案例分析
♦学会提前识别与有效规避风险，确保清算合规
♦指导学员在合法合规前提下采用合规的税务筹划技巧
♦合理安排前期规划降低成本、利用优惠政策等实现企业税负最优
♦全程模拟清算流程，涵盖前期准备到申报环节
♦积累实践经验，提升实际操作能力与工作效率
课程大纲| Course Outline
一、金税四期严监管之下房地产企业税收风险
1、金税四期信息核查与资金流管控
2、票表税比对
3、合同控税与虚开发票风险防范
4、减税降费政策对房地产企业的影响
二、土地增值税的清算流程
1、土地增值税的征税对象
2、土地增值税清算收入与扣除项目
3、增值额、增值率、适用税率的确定
4、预征税款与清算抵减
5、争议：未按规定预交税款是否按偷税处理
三、土地增值税清算单位的确定
1、清算分期的依据
2、规划立项应注意的事项
3、清算类别
4、江苏普通住宅口径
四、土地增值税纳税筹划要点
（一）前期规划测算
1、规划立项分期
2、前期工程支出
3、税负测算
（二）清算对象的确定及成本归集分摊
1、清算收入与扣除项目
2、开发成本与期间费用归集
3、直接成本、间接成本与共同成本归集
（三）项目个性化事项筹划
1、车位是否规划为有产权
2、车位销售方式选择（销售、附赠、租赁）
3、成本分摊方法
4、装修方案选择
5、核定征收的运用
6、影响土地增值税税负的关键点
五、清算收入的确定
1、营改增前清算收入
2、简易计税项目清算收入
3、一般计税项目清算收入
4、代收款项与价外费用（违约金、更名费等）
5、视同销售收入
6、面积差异补退房款处理
7、售价偏低且无正当理由
⑴ 何为售价偏低
⑵ 哪些可作为正当理由
六、税金及附加的确定
1、营业税、增值税
2、城建税、教育费附加（含地方附加）
3、印花税、土地使用税可否扣除
4、简易计税项目税金的扣除
5、一般计税项目税金的扣除
七、土地成本扣除训练
1、土地成本扣除合法凭证
⑴ 招拍挂方式征地票据
⑵ 拆迁补偿方式征地凭证
⑶ 股权收购方式征地土地成本的扣除
⑷ 接受重组投资方式取得土地成本扣除
⑸ 红线外支出可否扣除
⑹ 土地款返还如何处理
⑺ 拍地佣金可否扣除
⑻ 土地闲置费不得扣除
⑼ 延期支付地价款的利息
2、土地成本的分摊方法
⑴ 占地面积法
⑵ 建筑面积法
3、一般计税项目土地价款抵减销售额差额计税与收入确认
八、前期工程+基础设施+公共配套分摊
1、入账合法凭证
⑴ 政府规费票据
⑵ 土方工程、场地平整支出
2、成本分摊方法
3、土地征用的拆迁补偿款
4、公共配套如何界定属于全体业主
5、如何证实无偿移交
九、建安成本的分摊
1、票据备注栏特殊要求
2、建筑面积法分摊
3、直接成本单独归集
4、层高系数分摊
5、售价系数分摊
6、装修成本是否包括家具电器
7、质保金可否扣除
8、混合销售应如何开票
9、甲供与大包发票开具
10、如何杜绝虚开、代开发票
十、开发间接费的分摊
1、开发间接费的归集范围
2、建筑面积法
3、预算造价法
4、开发间接费与期间费的差异
十一、加计扣除与开发费用
1、金融机构利息据实扣除的条件
2、民间借贷及未发生借款开发费的扣除
3、实际发生与计算扣除
4、统借统还利息可否按金融机构利息扣除
5、开发费用企业所得税与土地增值税口径差异
十二、成本扣除原则与要求
1、实际发生与支付款项
2、实际发生与取得票据
3、实际发生并取得发票但未付款的成本
4、税前扣除原则
5、预提成本可否扣除
6、营销设施可否扣除
十三、增值额与增值率的计算
1、收入与成本同增，增值额和增值率变化
2、装修房与毛坯房
3、核定征收的运用
4、免税临界点的运用
5、调整增值率的方法
6、尾盘销售与土增申报
十三、连体楼清算与成本分摊
1、不同类别开发产品成本分摊技巧
2、日常核算中的成本归集技巧
3、共同成本核算技巧
4、连体楼筹划思路
十四、车位与储藏室的清算处理
1、销售方式影响清算
2、产权车位
3、人防车位
4、无产权非人防车位
5、地上车位
6、机械车位
7、产权归属
8、合同如何签订
9、无产权车位是否征房产税
10、增值税与企业所得税税务处理
十五、特殊销售方式
1、超基价分成
2、售后回租与还本销售
3、竞配建移交
4、买断价格
5、合作开发分得产品如何清算
十六、拆迁还建业务训练
1、增值税计税依据
2、会计核算方法
3、企业所得税与土地增值税处理
4、被拆迁人契税
十七、股权与重组业务
1、转让100%股权是否征土地增值税
2、合并分立对房产企业是否有效
3、开发产品投资视同销售处理
4、自然人与法人转让股权涉税处理
5、增减资导致股权比例变动
6、股息红利税收待遇差异
十八、土地增值税与企业所得税主要口径差异
1、土地拍卖佣金与闲置费
2、红线外支出
3、出让金返还
4、土地款抵减销项税
5、预提成本与加计扣除
6、资本化利息与营销设施
7、开发费
8、征管方式
讲师背景| Introduction to lecturers
高净值高净值胡冬梅老师（沧州/北京）
授课风格
胡老师对于财税知识讲解细腻、税收法规解析到位，案例丰富，实务性强；深入浅出且幽默风趣，积极互动，善于比喻、归纳；擅长从原理、本质分析问题，深刻透彻。课程倾向于合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理，实用性强，即学即会，即学即用，深入、及时、恰当的解决中小企业的财税问题。
故事与案例的融洽结合；管理与执行的实效输出；幽默与智慧的精神收获；
思维与态度的双重提升；互动与动手的研讨训练；实效与业绩的结果导向。
——企业财务管理与税收筹划实战专家
★注册会计师 注册税务师 北大客座教授
★原恒大控股地产分公司（03333）项目财务总监
★和润科技（837746）挂牌审计负责人
★财税实战专家 中国社科院税务律师
★高级税务信息化管理师 中级会计师
★沧州佰瑞会计师事务所（普通合伙）合伙人
★沧州博扬税务师事务所有限公司总经理
个人简介
胡老师从事财税工作30余年，曾担任大信会计师事务所、兴华会计师事务所高级项目经理，协助十几家中小型新锐企业财务规范，税务合规，成本最 低并顺利走向资本市场；协助多家地产企业接受税务稽查，使企业顺利通过且得到董事会高度认可；协助恒大子公司跟踪预算及工程造价对外鉴定工作，为公司挽回损失数千万；现任某会计师事务所合伙人、某事务所有限公司总经理，致力于做能解决学员问题的财税名师、同时做解决企业财税问题的高级咨询顾问。
胡老师在多年的财税管理、审计、税筹实践工作中，核心关注点即审查业务合同及围绕业务设计合同，总结了一套基于业、财、税、法融合基础上的合同控税方法，以长期积累的大量的实战实操案例指导教学及方案落地，对中小企发展中各阶段的财税问题及解决方案有较为贴近的思路，为帮助中小企业财税规范并通过财税规范实现企业价值。
胡老师累计服务专业培训机构及大型企业100余家，培训学员万余人次，足迹遍布全国百余个城市。先后主持多个企业税务筹划咨询项目，帮助企业成功实现安全节税和风险规避。
【课程领域】
【热门课程】
《财务分析如何支持业务决策》
《成本结构分析与降本增效》
《建安企业纳税风险管理与筹划》
《房地产开发项目全流程纳税筹划》
《全面预算、成本优化与内部控制》
【特色课程】
《非财务人员的财务管理》
《内部控制、合规建设与风险管理》
《财务报表中的税务风险透视》
《建筑业新形势下业、财、税、法融合》
《企业内部审计新思维》
《EPC合同模式解析及审计重点》
【新课题】
《财务三支柱与财务价值创造》
《税收筹划与企业利润创造》
《企业所得税汇算清缴及关账、调账技巧》
《新准则解析及税会差异问题》
《财务数字转型及内控管理》
服务客户
专业培训机构：中税网、中华会计网校 北大博雅、大成方略、高顿教育
税务机关：成都国税、中山国税、沧州国税、航天信息、税友集团、协同软件
工业制造：中铁集团、长春一汽、中国一拖、东方电气、东方本田、云南华联锌铟
银行金融：浙江泰隆银行、江苏工商银行、佛山招商银行、北京农商银行、呼市中信银行、南京中行、天津农行
地产建投：恒大地产、首开集团、中建集团、中国房教网、成都建投、沧州建投集团、航天科工
能源资源：神华集团、中铝集团、国家电网、中矿资源、浙能集团、准能集团等
商业贸易：中国烟草集团、宏大爆破集团、社保通、鹰潭开发区等
信息技术：中国信通、中国移动、国网信通、中国通信建设集团、中国邮政集团、浙江移动、宁波移动、海南联通、杭州移动、广东移动
学员反馈
听了胡老师讲授的股权设计课程，有种意犹未尽的感觉。胡老师讲课十分认真投入，内容纲要分明，条理性很强，而且特别善于举例，让我印象深刻，下次有时间还要听胡老师的课。
申万宏源证劵投行风控负责人 刘泽
我在会计师事务所从事审计工作十几年了，在税务筹划方面无论是知识还是经验都很欠缺，听了胡老师讲授的税务筹划课程后，有种豁然开朗的感觉。胡老师讲课条理清晰，知识运用自如、讲解干练、通俗易懂。
沧州众泰会计师事务所高级项目经理 于菡
我是一个非财务专业的管理人员，对财务报表及财务分析没有概念，胡老师深入浅出的讲解让我有了听下去的兴趣，胡老师对于财务报表分析举例通俗易懂，比如财务报表与相亲的案例让我记忆颇深，也从根本上理解了财务报表及财务分析，依据财务数据做出针对性的经营决策，对我的工作帮助非常大，谢谢胡老师！
清华大学出版社编辑 胡月
我是一名律师，在从业过程中我也接触很多当事人关于涉税案件中的证据缺失或证明效力不被认可的情况，胡老师是一名既有审计经验又熟知税法规定的资深专业财税讲师，在听了胡老师的课之后，我向胡老师追问了很多问题，胡老师除了告知我哪些是针对性证据，还教会我知道哪些是变通后的证据，对我思维扩展帮助很大，以后还会多听胡老师课，多学习专业知识。
安徽*律师事务所律师 柯铮
胡老师在房地产业从业经验丰富，我们随着项目推进不断遇到相应的问题和困惑，胡老师一一耐心解答，由于多年实操经验，在我们请教遇到的问题和困惑时，胡老师总能引用行业内的案例，举一反三，描述的非常清晰，案例讲授的非常场景化，让学员印象非常深。
河北沧州建投集团房地产开发有限公司财务总监 葛崇燕
【部分资质】
注册会计师、注册税务师、中国税务律师、北大客座教授、高级税务信息化管理师、中级会计师
【授课见证】
【视频链接】
https://1500026140.vod-qcloud.com/a29c5544vodtranssh1500026140/7752d1661253642696276350428/v.f1453242.mp4《非财》课程片段
https://v.qq.com/x/page/l31607vo2zy.html
https://v.qq.com/x/page/y3272ed50th.html《税收筹划和税务风险控制》
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
ABOUT PERFECT CONSULTANT
We are? Talent training and intelligent manufacturing solutions provider.
What we do ?Provide organizational performance improvement and talent learning development business.
Customers:Each year, we serves more than 1000 enterprises (including fortune 500 enterprises, joint venture factories, state-owned enterprises, rapidly developing private enterprises and industry-leading enterprises).
10年更懂你
中大型企业共同选择
累计培训学员
现有公开课
现有内训课
现有在线课程
辐射城市
OFFLINE BUSINESS
高层团队引导工作坊
中层管理内训
基层管理内训
人才梯队建设咨询项目
工厂运营咨询项目
TTT内训师咨询项目
领导力公开课
精益智造公开课
个人效能公开课
Video Information
【见证企业成长每一步】
AI效能提升 × HR实战干货 × 领导力精要，前沿管理智慧每周更新，
关注视频号获取全场景管理解决方案，让卓越触手可及！
企业视频号
官网电话：400-008-4600；手机号：13382173255（Karen郑老师）；网站：www.perfectpx.com
PART OF TRAINED COMPANIES INCLUDED BUT NOT LIMITED TO
热线咨询
周一至周日9:00-18:00
微信咨询（注明来意）
周一至周日8:00-20:00
珀菲特咨询顾问
珀菲特咨询顾问Copyright © 2006-2025 PerfectPX All rights reserved. 苏州珀菲特企业管理顾问有限公司 版权所有 苏ICP备11056827号-1 苏公网安备 32050702010145号
珀菲特咨询顾问珀菲特咨询顾问
关注公众号
关注视频号