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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：房地产企业财务人员、财务总监、税务经理等高级财务人员、基层财务人员（如会计、出纳）房地产企业税务相关岗位人员、税务专员、房地产企业审计人员、内部审计人员
授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
房地产企业2020年进入严峻的并购倒闭潮，资金流的考验一方面逼近了房开企业，另一方面从拿地、融资、税务成本攀升，又节节挤压房企的利润空间；另外，大经济环境导向，国家在加速寻找可以替代房地产行业的经济支柱产业。房地产行业再次迎来小房企被并购、大房企谋转型的洗牌时代！房开企业在举步维艰又微利的时代，更须严格把控试错成本，对于各不可小觑的成本项目--税收成本，更应从初始阶段，即对税负进行提前测算；在开发过程中的不同阶段，通过项目规划设计、细分作业构成、施工过程中的合同控税，提前防控风险，规范企业的业务流程，规范核算，从根本上化解风险，提前筹划。
课程收益| Program Benefits
♦掌握房开项目从拿地、规划设计、施工、营销、交付等阶段的税务规划
♦根据项目的不同阶段特点制定出相应的税务规划方案
♦了解不同方式下土地成本的税务处理和税务规划方法
♦测算并合理降低土地增值税等税负 提升税务规划能力
♦构建系统的税务规划思维框架，助力项目全周期税务规划
♦将税务规划贯穿于房开项目全过程，实现税务成本最优控制
♦掌握税务规划方法与技巧 降低企业的税务成本
♦关注利用税收优惠政策进行筹划、通过成本分摊等方法优化等安排
♦合理安排融资结构，测算利息支出对各个税种的影响结果，
♦学会准确计算房开项目涉及的主要税种，精准测算各方案整体税负
♦深入剖析并结合房地产企业的实际业务场景演练各税种的计算应用等内容
♦学会综合考虑项目开发周期、销售收入、成本费用等因素的影响
♦建立全面的税负测算模型 分项目进行税负分析与优化决策
♦学会根据不同项目的具体情况，对未来的税负进行精准预测
♦学会对测算出的税负进行深入分析，评估税负水平的合理性和竞争力
♦与同行业税负水平对比、与项目预期收益对比等分析方法，发现潜在问题
♦强化对房地产开发项目税务风险的识别能力，
♦敏锐地察觉到项目开发过程中可能存在的税务风险点
♦提升应对税务检查的能力，了解税务检查的流程、方法和关注内容
♦学会如何配合税务机关的检查工作，提供准确、完整的税务资料
♦学会应对税务机关提出的质疑进行合理解释和说明
课程大纲| Course Outline
模块一、新环境下的房企税收风险
一、合同控税与合法凭证管理
1．稽查新形势新变化与防控风险新思路：
1）国地税合并
2）金三监控及关联事项
3）遗留问题、老项目、老税率
4）发票联网、严打虚开
5）纳税评估、稽查双随机、一案双查、联合惩戒
2．防范虚开发票是关键
3．合同在税收管理中的重要性
4．合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）
5．善意取得的运用及真实交易的证明
6．严守三流一致（付款方向与方式）
7．挂靠经营与共享资质、委托收付款是否可行
8．合法凭证如何掌握
9．确实无法取得合法凭证的补救
10．税负预警如何应对
二、征地方式与税务规划：
1、招拍挂（主体变更、红线外、返还）
2、拆迁补偿方式要点
3、股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）
4、合作开发模式
5、限地价竞配建
6、前期规划许可与清算对象确定
7、土地出让金返还
三、开发成本的轨迹策划
（一）前期工程、基础设施、公共配套预算
1．七通一平
2．规费
3．绿化与景观
4．配套设施
（二）建安成本预算
1．地基基础工程
2．主体结构工程（甲供、大包、甩项）
3．装修工程
（三）工程承包方式选择中的筹划：
1、EPC模式
2、建筑工程承包、
3、甲供材料限制
四、融资业务中的税务规划（统借统还、关联借款、无息借款）
1、利息发票开具时间
2、计提未到支付期的利息是否调增所得
3、混合性投资
4、同期利率
五、销售环节的税务规划（促销方式选择）：
1、设立销售公司分解增值率是否可行
2、先投资或分立再转让股权是否可行
3、赠送装修如何运作
4、免物业、免契税、定金返息、老带新
5、商铺售后回租
6、视同买断、超基价分成
7、组建销售部与委托代销的决策
8、租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租）
9、往来账中的税务风险防控：
⑴ 股东借款年末未归还
⑵ 无偿出借资金
⑶ 负债科目隐瞒收入
⑷ 无法支付的应付款
⑸ 预收款转收入时间
违约金专题
模块二 分税种预计测算
增值税预算及预缴
1、销项税额测算与销项抵减
2、进项税额测算：
⑴ 购建固定资产
⑵ 期间费用
⑶ 成本中服务费（设计、监理等）
⑷ 外购材料
⑸ 工程大包
⑹ 甲供工程
其他费用
二、企业所得税预算
1．未完工阶段-预计毛利
2．完工阶段-毛利差
3．期间费用预算
4．开发项目出售与自持租赁税负比较
5．总体税负
三、土地增值税税负测算
1．不同类别产品清算收入确定
2．不同类别产品成本分摊
3．车位销售方式（附赠、销售、租赁）对清算影响
4．装修成本的扣除
5．税金附加计算
6．增值额与增值率
7．税负与调整思路（决算、成本归集与分配技巧、装修）
四、企业所得税与土地增值税主要口径差异
1．土地成本
2．开发间接费
3．开发费用
4．利息支出
5．加计扣除与预提
6．车位
7．营销设施
五、资产剥离与重组：
1、合并与分立
2、股权转让
3、投资
4、租赁
5、增资与股权转让
讲师背景| Introduction to lecturers
高净值高净值胡冬梅老师（沧州/北京）
授课风格
胡老师对于财税知识讲解细腻、税收法规解析到位，案例丰富，实务性强；深入浅出且幽默风趣，积极互动，善于比喻、归纳；擅长从原理、本质分析问题，深刻透彻。课程倾向于合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理，实用性强，即学即会，即学即用，深入、及时、恰当的解决中小企业的财税问题。
故事与案例的融洽结合；管理与执行的实效输出；幽默与智慧的精神收获；
思维与态度的双重提升；互动与动手的研讨训练；实效与业绩的结果导向。
——企业财务管理与税收筹划实战专家
★注册会计师 注册税务师 北大客座教授
★原恒大控股地产分公司（03333）项目财务总监
★和润科技（837746）挂牌审计负责人
★财税实战专家 中国社科院税务律师
★高级税务信息化管理师 中级会计师
★沧州佰瑞会计师事务所（普通合伙）合伙人
★沧州博扬税务师事务所有限公司总经理
个人简介
胡老师从事财税工作30余年，曾担任大信会计师事务所、兴华会计师事务所高级项目经理，协助十几家中小型新锐企业财务规范，税务合规，成本最 低并顺利走向资本市场；协助多家地产企业接受税务稽查，使企业顺利通过且得到董事会高度认可；协助恒大子公司跟踪预算及工程造价对外鉴定工作，为公司挽回损失数千万；现任某会计师事务所合伙人、某事务所有限公司总经理，致力于做能解决学员问题的财税名师、同时做解决企业财税问题的高级咨询顾问。
胡老师在多年的财税管理、审计、税筹实践工作中，核心关注点即审查业务合同及围绕业务设计合同，总结了一套基于业、财、税、法融合基础上的合同控税方法，以长期积累的大量的实战实操案例指导教学及方案落地，对中小企发展中各阶段的财税问题及解决方案有较为贴近的思路，为帮助中小企业财税规范并通过财税规范实现企业价值。
胡老师累计服务专业培训机构及大型企业100余家，培训学员万余人次，足迹遍布全国百余个城市。先后主持多个企业税务筹划咨询项目，帮助企业成功实现安全节税和风险规避。
【课程领域】
【热门课程】
《财务分析如何支持业务决策》
《成本结构分析与降本增效》
《建安企业纳税风险管理与筹划》
《房地产开发项目全流程纳税筹划》
《全面预算、成本优化与内部控制》
【特色课程】
《非财务人员的财务管理》
《内部控制、合规建设与风险管理》
《财务报表中的税务风险透视》
《建筑业新形势下业、财、税、法融合》
《企业内部审计新思维》
《EPC合同模式解析及审计重点》
【新课题】
《财务三支柱与财务价值创造》
《税收筹划与企业利润创造》
《企业所得税汇算清缴及关账、调账技巧》
《新准则解析及税会差异问题》
《财务数字转型及内控管理》
服务客户
专业培训机构：中税网、中华会计网校 北大博雅、大成方略、高顿教育
税务机关：成都国税、中山国税、沧州国税、航天信息、税友集团、协同软件
工业制造：中铁集团、长春一汽、中国一拖、东方电气、东方本田、云南华联锌铟
银行金融：浙江泰隆银行、江苏工商银行、佛山招商银行、北京农商银行、呼市中信银行、南京中行、天津农行
地产建投：恒大地产、首开集团、中建集团、中国房教网、成都建投、沧州建投集团、航天科工
能源资源：神华集团、中铝集团、国家电网、中矿资源、浙能集团、准能集团等
商业贸易：中国烟草集团、宏大爆破集团、社保通、鹰潭开发区等
信息技术：中国信通、中国移动、国网信通、中国通信建设集团、中国邮政集团、浙江移动、宁波移动、海南联通、杭州移动、广东移动
学员反馈
听了胡老师讲授的股权设计课程，有种意犹未尽的感觉。胡老师讲课十分认真投入，内容纲要分明，条理性很强，而且特别善于举例，让我印象深刻，下次有时间还要听胡老师的课。
申万宏源证劵投行风控负责人 刘泽
我在会计师事务所从事审计工作十几年了，在税务筹划方面无论是知识还是经验都很欠缺，听了胡老师讲授的税务筹划课程后，有种豁然开朗的感觉。胡老师讲课条理清晰，知识运用自如、讲解干练、通俗易懂。
沧州众泰会计师事务所高级项目经理 于菡
我是一个非财务专业的管理人员，对财务报表及财务分析没有概念，胡老师深入浅出的讲解让我有了听下去的兴趣，胡老师对于财务报表分析举例通俗易懂，比如财务报表与相亲的案例让我记忆颇深，也从根本上理解了财务报表及财务分析，依据财务数据做出针对性的经营决策，对我的工作帮助非常大，谢谢胡老师！
清华大学出版社编辑 胡月
我是一名律师，在从业过程中我也接触很多当事人关于涉税案件中的证据缺失或证明效力不被认可的情况，胡老师是一名既有审计经验又熟知税法规定的资深专业财税讲师，在听了胡老师的课之后，我向胡老师追问了很多问题，胡老师除了告知我哪些是针对性证据，还教会我知道哪些是变通后的证据，对我思维扩展帮助很大，以后还会多听胡老师课，多学习专业知识。
安徽*律师事务所律师 柯铮
胡老师在房地产业从业经验丰富，我们随着项目推进不断遇到相应的问题和困惑，胡老师一一耐心解答，由于多年实操经验，在我们请教遇到的问题和困惑时，胡老师总能引用行业内的案例，举一反三，描述的非常清晰，案例讲授的非常场景化，让学员印象非常深。
河北沧州建投集团房地产开发有限公司财务总监 葛崇燕
【部分资质】
注册会计师、注册税务师、中国税务律师、北大客座教授、高级税务信息化管理师、中级会计师
【授课见证】
【视频链接】
https://1500026140.vod-qcloud.com/a29c5544vodtranssh1500026140/7752d1661253642696276350428/v.f1453242.mp4《非财》课程片段
https://v.qq.com/x/page/l31607vo2zy.html
https://v.qq.com/x/page/y3272ed50th.html《税收筹划和税务风险控制》
Service Procedure
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我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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