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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：集团中高层管理人员、资产运营、文化地产、文创研发等板块业务骨干、核心人员
授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
当前国企改革持续深化，国有“三资”（资源、资产、资本）改革全面推进，国家大力倡导存量资产盘活、文化赋能实体经济、文旅商教多元融合发展，同时资产证券化及REITs盘活等为文化类存量资产资本化提供全新路径。文化实业类企业作为国有文化资产运营核心载体，依托资产管理、文化地产、文化园区、文创研发、文化教育多元业务布局，在资产规模持续拓展的同时，也面临一些突出痛点：存量资产利用效率偏低，闲置空间、老旧业态、低效运营问题较为普遍；文化价值与资产运营衔接不足，场景化、融合化发展不够，资产溢价能力偏弱；多元业务协同效应未能充分释放，资产资本化路径不够清晰，资产盘活与价值转化缺乏有效闭环。
本课程立足最新国有资产监管政策与文化产业实践，结合文化实业 “资产运营 + 文化业态” 双核心业务特色，聚焦存量资产优化、多元场景打造、资产资本化运作等主线，助力企业打通 “文化赋能 — 资产盘活 — 资本增值” 闭环，实现资产运营提质、业务协同增效、资本化能力升级。
课程收益| Program Benefits
1明晰国有文化资产盘活、文化产业融合、资产证券化盘活最新政策导向，建立 “文化 + 产业 + 场景 + 资本” 一体化战略思维，匹配集团多元业务布局。
2掌握文化产业类存量资产盘点诊断、场景打造、业态升级全流程工具，学会文化产业资产证券化申报、培育、发行实操要点，获取可落地的资产盘活方案。
3建立国有文化产业资产盘活、场景运营、资本化运作全流程合规与风险管控体系，规避改造、运营、融资中的各类风险。
【课程特色】
1深度结合文化实业类企业 “资产管理 + 文化地产 + 文化园区 + 文创研发 + 文化教育” 多元布局，案例、工具、方案均聚焦文化资产实际运营场景。
2以文化为内核，突出文化 IP、文化内容对资产溢价与场景打造的支撑作用。
3采用理论+工具+案例模式，提供可直接落地的盘活案例、场景设计框架、资产证券化产品盘活要点，拒绝空洞理论。
课程大纲| Course Outline
一：战略认知 —— 文化实业存量资产盘活与场景融合新趋势
文化实业存量资产核心痛点
1.1 空间闲置、业态单一、运营低效、文化价值未转化
1.2 收益结构单一，多元业务协同效应不足
行业政策与市场导向
2.1 国有存量资产盘活、文化赋能实体经济核心政策
2.2 文旅商教融合、场景化消费的市场发展趋势
核心盘活逻辑与转型方向
3.1 底层逻辑：资产为基、文化为魂、场景为体、资本为翼
3.2 转型方向：从 “管物业” 到 “运营资产”，从 “单一收益” 到 “复合增值”
多元业务协同逻辑
4.1 资产管理、文化地产、文化园区、文创、文教等板块互通互促路径
二：资产盘点与价值诊断 —— 低效资产识别与盘活定位
文化实业存量资产分类盘点
1.1 核心资产类型：园区载体、地产配套、自持物业、文化载体、文教空间
1.2 低效资产判定标准：出租率、收益率、运营成本、业态适配度核心指标
三维价值诊断模型
2.1 物理价值：空间条件、区位属性、硬件配套
2.2 文化价值：文化 IP、内容资源、品牌积淀
2.3 商业价值：客群基础、市场需求、盈利潜力
资产盘活优先级划分
3.1 优先盘活类：区位优、易改造、快落地的存量资产
3.2 重点培育类：文化属性强、可嫁接文创 / 文教业态的资产
3.3 优化提升类：现有基础业态需迭代升级的资产
存量资产优化落地路径
4.1 空间微改造：低成本适配场景需求，降低改造成本
4.2 业态升级：单一业态向复合业态迭代转型
4.3 运营创新：轻资产运营、合作共赢、IP 赋能三大模式
4.4 资源联动：内部业务互通、外部资源整合的实操方法
三：存量资产盘活与优化运作 —— 文化产业资产证券化实操与资产盘活
资产证券化产品政策与文化资产适配性
1.1 资产证券化产品发行、扩募最新政策
1.2 文化园区、文化地产、文旅配套等资产入池条件
文化产业资产（以REITs为例）全流程实操
2.1 资产筛选：合规性、现金流、运营稳定性核心要求
2.2 资产培育：改造提升、运营规范、现金流优化要点
2.3 申报发行：SPV 搭建、合规审核、估值定价核心环节
Pre-REITs基金与存量盘活结合模式
3.1 小体量、培育期文化资产介入路径
3.2 资产证券化产品退出与资产滚动盘活的闭环设计
文化类资产资产证券化产品案例解析
4.1 文化园区、文旅资产证券化产品发行与盘活实践
四：多元业务协同运营与收益模式创新 —— 资产长效增收路径
文化产业板块协同运营逻辑
1.1 资产端协同：空间共享、载体互通、低成本导流
1.2 业务端协同：地产引流、园区承载、文创变现、文教增收、资产托底
1.3 客群端协同：家庭客群、企业客群、消费客群、学习客群交叉转化
存量资产多元化收益模式构建
2.1 基础收益：物业租赁、资产托管、场地使用等刚性收益
2.2 增值收益：场景运营、文创销售、文教服务、活动策划等弹性收益
2.3 资本收益：资产增值、股权合作等长期收益
轻资产运营模式落地实操
3.1 轻改造、重运营的投入产出优化策略
3.2 外部合作方分成模式与激励机制设计
3.3 品牌输出与管理输出的轻资产扩张路径
数字化赋能资产运营与场景管理
4.1 资产运营数字化台账：空间、业态、收益一体化管理
4.2 场景客流与消费数据监测：精准优化业态布局
4.3 多元业务协同数字化平台搭建逻辑
五：风险防控与长效运营 —— 稳健盘活与价值提升保障
存量资产盘活核心风险与防控
1.1 合规风险：国有资产改造、运营、合作流程合规要求
1.2 运营风险：业态定位、客流保障、合作方管理管控要点
1.3 市场风险：客群需求、业态同质化应对策略
1.4 资本风险：资产证券化产品发行、融资操作合规与风险缓释
收益测算与效果评估
2.1 多元收益维度：租金、运营、文创、文教、资产增值、资本变现
2.2 核心评估指标：出租率、坪效、资产溢价率、投资回收期
长效运营机制
3.1 场景迭代与业态更新机制
3.2 资产运营健康度常态化监测
3.3 品牌化运营与资产价值持续提升
讲师背景| Introduction to lecturers
王瀚霆老师
——绿色金融资产管理与ESG管理实战专家
• 曾任：国泰君安证券资产管理（全球银行品牌500强），基金业务总监
• 曾任：淡马锡产业投资基金 （新加坡主权财富基金旗下，世界财富500强）投资副总监
• 曾任：英国LGC基础设施公司 亚太区ESG业务经理
• 中国贸易促进委员会白皮书（绿色金融板块） 特邀编委
• 不动产商学院 绿色金融与ESG特邀讲师
• Next Academy 金融与ESG特邀讲师
• CFA ESG Investing（ 特许金融分析师协会ESG投资认证）
• BOMA国际业主与管理者协会 REITs基金特邀讲师
• APREA亚太房地产协会 REITs基金特邀讲师
• LEED绿色建筑评估专家
• 英国皇家特许 测量师
• 中国并购公会 认证并购交易师
• UCL英国伦敦大学（QS排名世界前5）不动产投资硕士
个人简介
王瀚霆老师拥有近20年的ESG项目管理、绿色金融、基金管理、城市更新、不动产投融资等实战经验，曾任职于世界500强、国际知名主权财富基金——新加坡淡马锡集团旗下基金公司，国内顶 级投行国泰君安证券公司等，负责基金管理、ESG建设管理、城市更新、不动产项目投融资、资产管理等工作。累计管理、操盘基金规模（含ESG主题基金）逾200亿元人民币，主导出具多份ESG专题报告，成功搭建公司和部门绿色金融管理体系，管理资产项目遍布上海、北京、广东、福建、江苏、重庆、山东等区域，在绿色金融、资本运作、存量资产盘活和ESG管理领域具有丰富的实战经验。
授课风格
风趣幽默：授课风格风趣幽默，擅长用通俗易懂的语言讲述难以理解的金融和抽象的ESG概念，达到良好的培训提升效果。让学员在轻松下氛围下启发与收获；
实战性强：内容围绕老师自身的亲身案例或经历，避免枯燥的理论说教，让学员以一线视角直面难题和棘手问题，聚焦实际情境，既有娱乐性又聚焦实战收获；
互动性强：老师讲课生动，台风很棒，极具感染力，用情境重现和角色扮演的方式，让参训学员深度参与其中真实面对挑战，能够让人有很强的启发和收获；
实战经验
1、ESG策略与绿色金融整合能力——使用ESG策略管理某产业园区基金并出具ESG专题报告，2023年累计涨幅约24.05%，为投资人创造了丰厚回报
王老师曾运用ESG策略管理某只产业园区主题基金，在基金管理、资产运营等方面充分运用ESG策略，优化资产经营效率，提升基金收益水平。该基金2023年底基金规模约为20亿元，相对于发行价累计涨幅约为24.05%，为投资人创造了丰厚回报。
另外，王瀚霆老师主导建立了ESG管理制度等，并为该基金项目出具了ESG专题报告，该报告将投资人对本基金的关注度和阅读量提升了8倍以上，向公众展示了该基金在环境、社会和公司治理等方面的实践和努力，通过推动ESG与基金运营的整合，助力基金产品持续贡献社会价值，获得了广泛的社会关注度和投资人认可。
2、精准择时及投资能力——累计购入、卖出不动产基金规模约125亿元，获得年化收益率10%以上的投资回报率
王老师曾主导出售某大型商业综合体项目，交易对手是全球知名私募基金黑石投资集团。期间进行精密的投资分析测算、主导相关商务谈判，最终以约75亿人民币达成一致，成功出售该项目，为公司获得了年化10%以上的投资回报率。还曾主导在价值低谷期，成功收购广东某商业综合体项目、福建省某物流园区项目等，总收购对价逾50亿人民币，资产规模提升33%以上，成功以较低的成本扩大了集团在大中华地区的资产管理规模，打响了集团在大中华地区金融投资领域的知名度。
3、绿色金融管理体系搭建能力——牵头制定公司主题基金10大制度、员工7大考核维度、外部机构3大对接指标等管理体系
王老师曾主导建立公司及部门绿色金融管理体系，其中包括公司主题基金的10大制度（绿色基金投资管理办法、运营管理办法、信息披露机制等）、员工7大考核维度（基金层面考评指标、资产层面审核维度、投资研究工作赋能等）、外部机构4大对接指标（对接模式、模板材料、信披配合、授权事项）等，整理出10类绿色金融标准流程、3类非常规流程、15个数字化管理系统标签，部门基金事务管理效率提升50%以上，获得了集团公司领导、投资人和外部机构的高度认可。
4、城市更新、不动产资产管理运营能力——管理的城市更新商业综合体、能源市政、产业物流园区、租赁住房等大型不动产项目约90万平方米
王老师曾管理过各类大型不动产资产项目，包括城市更新商业综合体、能源市政供暖项目、产业及物流园区、城市租赁住房社区等，总建筑面积约90万平方米。期间大力注重产业更新升级、租户业态调整招商、物业管理提升、成本支出优化、投资人交流互动等，优化提升不动产资产管理水平，使得多个项目的资产出租率达到100%，累计为投资人分红金额超2亿元。
培训经验
1、ESG主题培训——20次主题培训，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%
王老师成功组织进行过20次ESG主题培训，受众包括国有企业高管及骨干成员、政府主管部门领导、外企大中华区负责人等，内容涵盖《ESG策略与实操培训》、《企业ESG架构设计与管理》、《REITs基金与ESG管理》、《绿色建筑提升与ESG管理》等方面，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%。
2、绿色金融与不动产经营管理主题培训——针对地方政府及管委会超30次专题培训辅导
王老师为地方政府、园区管委会等提供绿色金融与不动产经营管理培训超过30余次，受众主要是地方政府发改委、国资委、工商管理部门，以及园区或新区管委会的招商与资产管理部门等，内容包括《绿色金融如何助力区域经济发展》、《园区不动产经营管理的道与术》等针对性课程，获得政府领导的高度评价。
3、绿色金融资本运作与存量资产盘活项目咨询——近10万字咨询方案输出
王老师以专家顾问身份为中国北方某国 家 级新区进行资本运作及存量资产盘活项目提供咨询服务，包括9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，获得新区领导的高度好评。
【愿景使命】
以绿色金融和ESG赛道为主体，成为绿色金融与ESG领域的顶流讲师；
助力基础设施企业、市政企业、能源企业、房地产企业等对绿色金融、ESG建设等有较大需求的企业，助力提升企业在ESG领域的表现，增强其在ESG方面的声誉，获得绿色金融支持；
培养提高学员的ESG意识和水平，提升团队的整体ESG素质和能力，为企业培养未来的ESG领 导 者。
主讲课程
《ESG策略与实操培训》（品牌课）（复购率高）
《企业ESG架构设计与管理》
《REITs基金与ESG管理》
《绿色建筑提升与ESG管理》（品牌课）（复购率高）
《金融与投资逻辑培训》
《不动产基金投资与资产管理实战培训》
《基础设施投资与运营管理》
《房地产开发与建筑管理》
《REITs基金发行与运营实操》 （品牌课）
《行业研究的逻辑框架》
《双碳政策下的企业经营应对之道》（品牌课）（复购率高）
《可持续发展与企业经营契合培训》
【部分咨询案例】
| 序号 | 客户公司 | 培训咨询内容 | 培训成果 |
| 1 | 雄安新区财政部门 | 绿色金融产品盘活国有存量资产项目咨询 | 梳理了9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，项目顺利交付 |
| 2 | BOMA商业不动产协会 | 不动产金融与ESG核心实操指南 | 自主开发超100余页培训课件，多次返聘授课培训，累计受众学员超1000人 |
服务客户
国企央企：中建集团（返聘3期）、上海临港集团、上海张江高科集团、上海城投集团、上海徐汇城市建设集团、上海市北高新集团、上海机场投资集团、重庆发展投资集团、重庆高速公路集团、重庆武隆喀斯特集团、山东济南能源集团、扬州广陵投资集团、扬州瘦西湖旅游发展集团等
政府部门：上海市商务委员会、上海市发改委（返聘3期）、扬州市发改委、云南省发改委、南昌市发改委、南京市发改委（返聘2期）、常州市国资委等
金融业：中国银行、上海银行、浦发银行、北京银行、友邦保险、汇丰人寿、人保资产、光大保德信基金、申万菱信基金等
建筑房地产类：凯德集团、嘉民集团、瑞安房地产集团、丰树物流集团、国药物流等
学员评价
老师讲课很生动很有趣，很多符合主题的幽默案例，作为对金融不懂的小白都能清楚理解其中的逻辑。
——上海某城投企业培训主管张总
老师系统的授课，逻辑清楚，非常明晰；另外老师的台风太棒了，很有感染力。
——某发改委投资事务负责人丁总
还没上课的时候，我觉得这门课会很枯燥。结果老师一开口，我就被折服了，教学不仅幽默还可以结合工作实例把内容讲得头头是道，听完收获特别大！
——某物流集团培训负责人吴总
本以为课程晦涩难懂，没想到老师凭借深厚专业知识，把实操案例讲得深入浅出，还一路启发思维，学习体验拉满！
——某物流公司投资负责人何总
【精彩瞬间】
| 证券交易所 《绿色基金ESG管理业绩要点》 | BOMA国际业主与管理者协会 《不动产资管与ESG管理》 |
| 广州文化金融服务有限公司 《绿色金融与ESG投资逻辑》 | 佛山市上市咨询传媒公司 《企业ESG架构设计与管理》 |
| 扬州市发改委 《绿色基础设施投资与ESG管理》 | 浦江物业集团 《绿色建筑提升与ESG管理》 |
| 亚太房地产协会年会论坛 《REITs上市后的管理》 | 上证所路演中心信息网络有限公司 《ESG管理与不动产基金经营》 |
【视频链接】
《如何理解不动产基金与ESG关系》
https://1500026140.vod-qcloud.com/43a8de7dvodtranscq1500026140/2a896a5a1397757906710887826/v.f1453242.mp4
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我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
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